书·评

SHU PING

我国新城建概念的形成要追溯到2020年，住房和城乡建设部联合中央网信办等六部门印发指导意见，首次提及 “新城建”，并对接城市新型基础设施建设，在重庆、福州、济南等十六个城市开展试点工作，2021年，又新增天津滨海新区、烟台、温州、长沙、常德五个试点城市，随着试点工作的展开，新城建逐步以新的内涵实施于推进城市基础设施建设之中，尤其是近一年来，住房和城乡建设部多次发声，大力推进“新城建”赋能城市高品质建设和高质量发展。

在新城建的探索发展中，城市更新、区域协调、城市群、都市圈等词汇高频出现并持续聚焦，多维度展现了我国新城建工作开展的诸多成效，形成了具有中国特色的发展格局。

一是城市更新被列入国家战略并有序发展。2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告，同年，《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。我国现阶段城市更新工作走出了一条中央宏观把控、地方精细化发展的路线。今年，全国两会将有序推进城市更新列为重点工作，各地纷纷开展城市更新专项工作，仅6月份，就有天津、北京、重庆等城市在充分调研城市基础的前期下，出台了相关的城市更新条例、规划、导则等各类细化城市更新工作开展的纲领性文件，旨在推动地区城市更新更加精细化有序发展。

二是区域协调总体发展思路不变并全力推进。2021年下半年以来，我国区域协调发展战略总体思路不变，继续延续以京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长江三角洲区域一体化发展和成渝地区双城经济圈为动力源，以长江经济带发展、黄河领域生态保护和高质量发展为典范，统筹西部、东北、中部、东部四大板块发展，加快形成优势互补高质量发展的区域经济布局。2022年两会进一步提出推进区域协调发展，不断激活高质量发展的重要动力源，形成新增长点、增长极和增长带，区域协调战略上升至新高度。

三是都市圈、城市群建设成重要承载并持续火热。自2021年2月国家发展改革委关于同意南京都市圈发展规划的复函出台后，国家发展改革委先后于2021年6月、11月，2022年1月、2月批复了福州、成都、长株潭、西安四个都市圈规划，发展氛围浓郁，且总体形成了做强都市圈，引领城市群的基本发展思路，尤其是国家发展改革委关于同意《西安都市圈发展规划》的复函中更是明确了西安都市圈对于区域城市群打造的重要承载和服务作用。

（书中截图）

存量资产是历史性的产物，不是某一时刻形成的，而是在国家发展的大格局下城乡发展的历史过程中综合形成的。自1978年开启国企改革以来，盘活国企存量资产一直是国企改革中一个重要的议题和举措。

不只是今年，实际上，早些年推动国企盘活存量资产的政策就已经不断，譬如2017年，国家发展改革委印发了《关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》；2020年，证监会、国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，都涉及盘活国企存量资产。地方层面在推动国企改革过程中，也相应推出具体实施措施。从21年至今，关于盘活存量资产的政策频繁起来，这从另一个角度说明盘活存量已经到了新阶段。在当下特殊的时代背景下，此轮密集政策沿着市场经济的方向又进了一步，反映了国家战略的新布局。

基础设施证券投资基金（REITs）方面，上交所印发了诸多政策，基于《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》，起草并公布了规则适用指引（试行）第1、2、3号文件，从业务、发售、新购入基础设施项目出发，明确相关适用规则；指引第1、2号文件，对其发售上市业务、存续业务公开了业务指南。发改委在先后印发了35号、958号、1048号、561号文，从试点库→试点工作→总结经验→盘活存量资产扩大有效投资，可见决心。今年的3号令更是提出针对基础设施（REITs）运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。随着深入推进公募REITs试点。

（书中截图）

1、长沙长湘城市更新公司，背靠股东资源重点推进公共停车场综合体项目

长沙长湘城市更新公司，成立于2021年7月，注册资本为5000万元，由长沙交通集团和长房集团合资成立，经营范围涉及旧城区改造建设；城市基础设施建设；储备土地前期开发及配套建设；房屋建筑工程施工；房地产开发经营；房地产租赁经营；健康医疗产业项目的建设、管理、运营；物业管理；停车场建设；停车场运营管理等。

公司以城市更新项目为依托，积极参与长沙市民生工程提档改造活动，近年来，由公司承接推进的长湘公共停车综合体项目是深入响应地方政府关于“我为群众办实事1号工程”中重点提出的“湘雅医院周边环境提质改造”的重点项目，也是长沙市重点推进的十大民生项目之一。该项目位于芙蓉中路与湘雅路两条城市干道交汇处的西北角，用地面积约0.78公顷，项目的建设投运可以新增停车位近2000个（实际高峰期时间内车位集中需求3000余个），能大力满足湘雅医院内停车位严重不足的紧迫需求，有效缓解高峰期时间段医院周边主干道路交通积压堵塞的困境，真正实现湘雅医院周边环境的提质增效。

2、陕西建工，主要通过EPC模式走出去，重点布局西安更新项目

陕西建工成立于1905年3月，是省属国有独资企业，主营工程承包、产业投资、轨交建设、园林绿化、电商物流及科研教育等板块的业务，注册资本51亿元，公司凭借自身工程建设及产业培育等方面的优势，积极参与西安市城市更新建设，推动区域城市更新高品质发展。

公司主要通过EPC方式参与布局西安区域的城市更新项目。截至目前，陕西建工已参与灞桥区城市更新主体项目50余个，成为灞桥区城市战略规划落地实施的重要主体，累计完成投资总额超40亿元。其中，由公司联合区域战略发展需求共谋的灞桥区迎十四运城市更新行动，是西安市首个集中连片发展试点区域，其推动建设的三殿村片区项目，更是首个试点区域内第一个启动的试点项目，该项目在“政府主导、市场运作、科学规划、连片更新”四个基本原则的指导下，通过EPC的模式运作，积极融入“智慧+”建设元素，实现了“四最”安置房建设新标准，同时，也有效推动了灞桥区城市持续有机更新的高效化和高标准化，全面提升了城市品质。

3、天津城投，推进大型片区城市更新项目落地实施

天津城投集团成立于2004年，主要从事区域重大城市基础设施的融资、投资、建设、运营等一系列活动，注册资本667亿元，总体形成了“城市交通、环境水务、区域开发、金融投资”四大主营业务，综合实力位居天津市大型国有非金融企业之首，入名中国服务业企业500强、中国企业效益200佳。根据天津市人民政府发布的《关于推动天津城市基础设施建设投资集团有限公司深化改革转型升级实现高质量发展方案的批复》，它将改组为国有资本投资公司，发展成为城市综合运营服务商。

根据市委市政府批准的天津城投深化改革转型升级实现高质量发展方案和城市更新计划等文件精神，天津城投被授予了城市更新实施主体资格。基于此，天津城投成立了全资子公司——天津城市更新建设发展有限公司，这是天津首家以城市更新为主营业务的公司，负责城市更新项目统筹实施。公司主要聚焦于大型片区综合开发类项目，如海河柳林“设计之都”核心区项目，重在挖掘海河柳林区域潜力和价值，打造区域高质量发展之路。

（书中截图）