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一、引言

二、十大趋势

国家工信部部长提出“要着力培育发展新型产业链，比如5G、新能源汽车、高端医疗装备、生物医药、新材料等，着力提升传统产业链，保持产业链的完整”。基于国家产业强链、补链政策，《江苏省产业强链三年行动方案》等指引，各园区根据自身的产业发展定位，积极引进新兴行业内龙头企业和重点项目，培植具有产业链“链主”地位的引领型企业，并以之为基础进行产业链上下游辐射与延伸，利用“链主”企业的渠道、品牌、数据、技术、系统集成等优势，构建“业务共生，生态共建，利益共享”的产业共同体，从而优化产业链布局，进一步增强产业链韧性。

在经济发展的驱动下，我国园区数量和规模持续增长，为了避免同质化竞争带来的资源浪费，国家在《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》中强调“要避免开发区同质化和低水平恶性竞争，形成各具特色、差异化的开发区发展格局。鼓励以国家级开发区和发展水平高的省级开发区为主体，整合区位相邻、相近的开发区，对小而散的各类开发区进行清理、整合、撤销，建立统一的管理机构、实行统一管理”。园区发展从追求招商规模到注重招商质量，各地结合地区产业发展基础、条件和产业发展动向，对各地园区内现有产业进行“整理、优化、升级”，从而推动产业整合与聚焦。另外受新冠疫情及外部冲击等的影响，我国逐渐自主进行新兴产业顶层设计的布局，加强基础性研发设计，不断提升产业科技含量和附加值，逐渐向价值链中高端发展，以实现产业链创新化和高端化。

在产业发展的探索阶段，部分园区发展缺乏城市自然禀赋的支撑，生活配套、公共服务配套等的缺失使得产业发展与城市发展融合度较低，基于“产城分离”的发展状况，国务院在《国家新型城镇化规划2014-2020年》中提出了“产城融合”的发展理念，各地区纷纷提倡“以产促城、以城兴产、产城融合”的发展格局，坚持产业与城市相互需求、彼此促进，形成“产业推动城市提升综合实力、城市反哺产业高质量发展”的良性循环，推动单一的生产型园区经济向生产、服务、消费等多功能为一体的综合性城市经济转型。

国家关于支持“飞地经济”发展的相关政策鼓励各地共建产业园区、加强产业联动、促进产业转移、优化资源配置，受产业升级、转移等要素激发，未来产业园区发展将出现结构化差异，东部地区重点发展战略新兴行业和金融、信息等生产性服务业，市场需求主要为科技园区、总部基地等；中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，以传统制造业为主，市场需求主要为工业园区、物流园等。各地因地制宜，专业分工更为明确，结合当地产业定位、产业发展优势等最大化发挥资源配置优势。

园区主要管理机构既承担区域内发展规划、规范制定等行政管理功能，又承担着开发建设、经济运营等市场功能，是过去园区管理的常见方式。为减少政府对于园区发展的行政干预，提高园区运行效率，园区管理体制逐渐发生改变，“管委会+开发公司”的混合型管理模式更能满足市场需求，通过建立专业运营公司和管委会共同承担园区管理工作，逐步实现由政府主导型向市场主导型的转变。管委会负责建设开发管理、产业研究、业务监督、行政审批等职能，重点在于协调和监督；公司承担融资开发、园区设施建设、招商项目落地、入园企业服务等职能，从而形成政府、市场、社会等多元主体共同参与园区治理，进一步激发企业发展活力。

近年来，园区开发模式从传统的重资产模式逐渐转变为轻资产模式，从地产商模式逐渐转变为运营商模式，包括运营品牌输出模式、搭建产业服务平台模式、投资孵化模式等，相应地促进园区开发运营商等盈利模式也发生了转变，形成土地运营业务收入、增值服务业务收入、产业孵化及金融运作业务收入等并举的盈利模式。土地运营业务包括物业的租赁及出售等；增值服务业务主要包括公共服务平台等技术服务，咨询、公共关系、知识产权等产业服务和餐饮、娱乐、购物、教育等商业配套服务；产业孵化及金融运作业务包括产业投资基金、股权投资、融资服务等。

传统的提供土地、税收优惠政策等进行招商的模式对企业的吸引力度逐渐减弱，已经无法满足园区高质量发展的要求，多元化招商方式开始出现，其中包括产业链招商模式—明确产业链上下游企业类型进行定向招商，也包括互联网+招商、委托招商、合作招商等模式，部分地方鼓励通过提供股权融资、担保抵押、低息贷款等金融服务开展资本招商，推出“基金引导，股权招商”政策，为企业解决资金等关键问题，充分发挥资本对于产业招商的杠杆作用。目前，已经有一些园区进行了利用资本运作并购上市公司，并最大化上市公司产业优势的创新性尝试，通过上市公司效应吸引产业链上相关企业入驻从而进一步壮大产业集群。

鉴于园区“软环境”是很多企业当下关注的重点，园区运营商从只为入驻企业提供空间载体以及简单的入驻服务，逐步发展至为企业提供多元化、一站式服务，例如搭建各类公共服务平台，为企业进行上下游资源的对接，帮助企业进行人才培训，帮助企业组织推介会、路演，建立产业服务联盟，为企业提供法律咨询、知识产权服务、大数据服务等，不断通过资源要素整合，营造出更适应当前产业创新、人才创业的高层次创新生态，打造出更好的营商环境，切实帮助企业解决发展过程中遇到的问题，充分挖掘潜在的企业需求，努力帮助园内企业做优做强，从而进一步助力产业发展。

由于各类园区开发运营平台开始涉足产业投资业务，很多园区开发商定位为产业投资商，园区内企业融资渠道开始多元化，既包括平台公司、创投公司、金融机构设立的各类股权直投、产业投资基金、母基金、专项基金等，对落户园区有发展潜力的重点企业或项目进行战略性投资；也包括园区内嵌入的金控类平台等提供的担保、融资租赁、小额贷款和资产管理等金融服务，切实解决中小企业的融资需求，一改各类企业过去以银行贷款为主的融资方式，为企业增速发展提供了支撑，进一步促进地区产业发展以增强我国产业链竞争力。

2020年，国务院等相关部门出台了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，鼓励将战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等纳入试点范围，使得从事园区投资建设相关的政府平台或地产开发商可通过REITs产品获得融资，解决资金缺口，降低融资成本。园区一般通过传统租售逐步实现投资回报，回收周期较长，对各类园区建设开发商形成资金占用较多、杠杆率较高的压力，REITs的推出可盘活园区固定资产，打通投建商合理退出渠道，帮助投建商实现“投融管退”的资产循环。