当前城市国企正从“融资端”逐步走向“投资端”，其定位随之转变为“促进城市健康发展的投资主体”。相对一般企业而言，城市国企兼具盈利性和社会功能性，因此其投资活动具有一定特殊性，既要实现资产的保值增值，又要起到调和国民经济的作用，因此一方面要提高投资能力、整合能力，另一方面要选择适合的投资产业，才能最大化城市的潜力。对此，结合实际，卓远提出了城市大管家、建筑垃圾资源化、土壤修复、智慧文旅、社区养老五大主题，详细对上述产业发展趋势、城市国企参与路径和案例，以及回报情况加以剖析。

第一篇：万亿“城市大管家”市场的背后的商业逻辑
第二篇：建筑垃圾资源化再利用的破局之路
第三篇：拥抱绿色未来！探索土壤修复产业的新契机！
第四篇：智慧文旅引爆旅游热潮，探寻破局之路

第五篇：解读未来趋势，社区养老正大展拳脚！

第六篇：后环保3.0时代，环保上市企业重塑价值的大机会

第七篇：激活房源，构筑住房保障：租赁市场新策略

作者：南京卓远研究中心

保障性租赁住房（简称：保租房）是落实“租购并举”的重要抓手，也是盘活房地产存量市场、探索新型发展模式的有效方式。由于需要保租房的群体基数较大、不同类型人群的租住需求不同、新增城市保障性住房的建设用地规模供应不够、财政压力较大等原因，有效供给不足成为影响保租房发展的主要制约因素，这给保租房的“落地”造成了障碍。当前各地政策要求保租房房源筹集上应当“以存量为主，新建为辅”，盘活资产存量，扩大房源筹集渠道，除了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地建设保租房之外，存量闲置房屋“纳保”“非转租”等举措更是灵活应用在市场实践中，该类举措优化了保租房的供应结构，打通了买卖市场与租赁市场的良性循环。

除此以外，各地通过激励政策加大支持力度，引导多主体投资、多渠道供给。在税收上，提到利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保租房，取得保租房项目认定书项目后，可比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策减免及免收城市基础设施配套费；在金融上，支持银行业金融机构以市场化方式向其提供长期贷款，加快住房租赁基金以及公募REITs的发行，使市场形成完整的‘投融建管退’闭环模型；在土地上，利用集体经营性建设用地发展保租房，相关用地使用权出租、出让及其最高年限，转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照住宅用途的国有建设用地执行等。相信在“租购并举”以及盘活存量双政策叠加下，保租房供给增量将迎来持续扩充，未来可能成为房地产市场主流之一，而哪些区域将是其重点布局之地？又有哪些存量房屋有机会改造成保租房，前景如何？参与企业又该如何展开运营？

一、保障性租赁住房概念界定

综合中央及地方政策来看，保租房主要指，在批准的土地使用年限内，通过新建或存量改建方式提供，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型，且租金低于同品质同地段的市场化租赁住房的保障性租赁住房产品。目前各地保租房以集中式供应为主，不过城市之间的差异性较大，例如武汉、成都、长沙允许一些家庭住户申请纳入保租房项目房源供应。

根据当前各省对保租房在户型、面积的规定，当前我国保租房主要有公寓型和宿舍型两种类别。但流动人口聚集度较高的一线和新一线城市，如上海、北京等地，住房租赁人群更加多元化，为城市运行提供服务保障的外来务工人员、新型农民工、举家迁移等人群的租房需求有待满足，因此此类城市更为细致地划分为宿舍型、公寓型、住宅型三类，提供“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。本文根据《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》以及市场实践对三种房型加以区别。

表1 保租房分类

来源：由卓远整理，参考《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》、《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》

二、保障性租赁住房市场情况分析

（一）利好频出，保租房建设提速扩容，十四五期间有望带动投资约1.3万亿元。

发展保租房已成为我国住房制度建设的重中之重，近年来国家及地方发布了明确数字目标，“十四五”时期全国40个重点城市初步计划新增保租房650万套（间），北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提高了新增保租房的占比。同时，各地因城施策，不断创新保租房供给渠道，除利用传统集体用地、产业园区配套用地、教育基地、医疗基地等新增建设外，多地进一步明确和细化“非改租”相关政策，北京鼓励利用现状建筑改建保租房；上海、天津、邢台等提出商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋可改造为保租房，成都支持国有企业将闲置和低效利用的现有商业用房、厂房等非居住存量房改建为保租房等。另外，多地还相继出台政策鼓励将开发商及居民持有的存量房源转化为保租房，即“纳保”，如湖北提出房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保租房，允许先租后售；浙江温州扩大保租房筹集范围，由国有企业以优惠价格收购商品房，优先收购商品房项目配建的政策性住房；浙江湖州提出，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。在政策鼓励下，各地保租房建设提速，供给增量迅速扩充。相关机构预测十四五期间保租房有望带动投资约1.3万亿元，2023年—2025年平均供应约154万套，年平均贡献投资额约2823亿元。

（二）保租房的租客群体类型扩张，不同层级城市租房需求有所差别。

随着市场发展，保租房重点供应对象不再仅仅是人才，而是包括以新市民、年轻人等群体为主的大众群体。不少城市对“保租房”的申请人不设收入线门槛，再次放大了保租房的租客群体类型。58同城、安居客《2022年全国租赁市场报告》中指出，目前中国人口结构正在发生重大变化，人口流动和家庭结构的新特点形成了租赁住房的新格局。

人口向珠三角、长三角等大型城市群集聚趋势日益明显，除了蓝领、白领、新就业大学生的租赁需求外，新农民工、家庭式租赁需求也亟待满足。

一方面，该类城市产业结构正从制造业为主向服务业为主转变，因此向服务业集中“新生代”农民工的租房需求也将提升，不过他们对租金价格敏感，租金承受能力有限，其租赁需求为“一张床”为主的宿舍型，并配备卫生间、浴室等基础生活设施。

另一方面，举家迁至大城市的工作人员逐渐增多，以及为了孩子上学等原因选择搬迁人群的“过渡”需求增长，该类人群收入水平比较高，需要充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。

而二三线以下城市，人口流动多因为产业聚集，产业园区或工业项目工作单身人群的需求占较大比例，针对园区企事业单位的宿舍型以及靠近园区周边公寓型是主要着力点。根据人口流动新趋势以及产业集聚特点精准对接新需求是保租房良性发展的前置条件。

（三）随着试点推进，新玩家正加速入场。

保租房是我国住房保障体系的一员，具有一定公益性质。此前的参与主体，不管是投资方，还是建设方，亦或是运营商主要以中建置地、保利、华润为代表的央企，各地安居集团、保障性租赁中心为代表的人才房专营机构，成都城建集团、天津泰达城市综合开发集团为代表的综合城市国企为主。随着试点的深入，房企以及长租房运营机构正加速入场，以万科、旭辉、龙湖等为代表的房地产企业均有保障性租赁项目上市运营，该类企业将存量房源申请“纳保”或新建相关项目，并成立长租公寓品牌打造全产业链；而轻资产长租房运营企业，如贝壳、安歆、柚米寓、58等也通过将自身运营的某个市场化长租公寓项目纳入保租房体系，而参与到保租房的运营中来。随着保租房的市场化运营，新市民群体对私人空间、物业、住宅环境、交通、餐饮、购物等配套需求有所提升，这对于运营类企业提出了更高的要求。运营企业需要具备一定的品牌资质、租赁产品改造能力、运营能力，同时能够输出物业管理等专业化定制服务。因此，目前市场上保租房基本上采用政府主导，国企或有资质的公寓企业共同参与的筹建模式。

三、保障性租赁住房案例分析

本文将借助首批保租房公募REITs的10个标杆案例对保租房投资、运营模式和盈利性进行分析。

（一）项目概况

从运营主体来看，北京、深圳、厦门的项目的运营主体均为地方人才房专营机构，其房源主要为安居集团自建或向房地产商收购、回购。而上海的项目运营主体为华润置地自有长租公寓品牌有巢住房租赁，房源为华润置地自建项目。10个项目经营模式主要为通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。

运营主体的不同决定了项目运营模式和商业模式也有所差别。人才房专营机构以及城市国企多由当地政府或依托政府资源进行全市房源统筹，公益性质更为明显，从相关项目的租金水平以及折扣率就有所体现。而上海华润有巢作为老牌房企，包括近年新生的各类长租公寓品牌，则市场化程度较高，房源筹集上多为旗下自建房产，或与个人签订租房托管合同来达到房源规模化。同时，人才房专营机构所运营的项目主要为企业客户或通过人才租赁管理中心进行配租，甚至需要摇号配租。但上海华润有巢是企业自营，其招租模式则较为丰富，招租渠道包括自有渠道和外部渠道，其中自有渠道包括有巢APP、小程序、内部网站推广、企业客户拓展、裂变、广告推广、原有客户推荐等；外部渠道包括58同城、贝壳找房、咸鱼等渠道。多元化的招租渠道为基础设施项目的持续运营和提升提供了保障。

从租户构成上来看，主要是企业租户和个人租户群体。个人租户整体比率达到70%左右，是当前保租房的主要消费群体。靠近园区项目的企业租户占比会有所提升，相较于个人用户，企业用户主要趋向于宿舍型、多人公寓型两类房型，该类用户群体流动性较小，能够带来稳定的现金流，风险也较小。因此，针对产业园区以及机关单位的保租房产品正在充分挖掘B端（企业）和G端（政府）客户，但该类客户可能租金水平较低，招商以及服务企业性质更为突出。而位于中心商业区的保租房白领阶层用户较多，需求也更趋向于公寓户型，但租户流动性较大，如华润有巢的租约分布基本在2年以内，且一年以内的租约占比相对较高，均超过50%。

表2 项目基本情况

（二）重点项目比较分析

保租房具有一定公益性质，但新玩家的加入加深了保租房市场化程度，如何平衡“市场化”与“保障性”成为运营企业重点难点。通过以上分析我们发现深圳安居锦园项目以及有巢东部经开区项目分别由传统玩家和新玩家实施运营，在租户人群、经营模式，市场化程度等方面具有一定代表性，因此进一步对其运营主体以及房源筹集方式进行分析。

安居锦园项目位于深圳罗田区域，对应宗地范围内现建有1栋建筑，共360套物业，建筑面积26948.60平方米，配套987216个。

（1）运营主体：与区级平台成立子公司

安居锦园项目的运营管理企业为深圳市人才安居集团有限公司，隶属深圳市国资委的国有独资公司。深圳新一轮住房制度改革赋予了深圳人才安居集团新的使命和定位，并明确提出以人才安居集团为筹集主，建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（统称：公共住房）。目前深圳市人才安居集团正以政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作，坚持可持续发展的原则，业务涵盖公共住房投资、建设、运营等全产业链。

深圳人才集团通过对标新加坡建屋发展局，以市场化手段与区属国有企业或国资管理局合作，合资成立了区级子公司。一方面，深圳市《深圳市保障性住房条例》规定，人才住房不得转变为商品房上市流转，更好体现其安居属性，确保深圳人才住房“只增不减”，必须有由市人才安居集团实现人才住房全过程一体化建设运营管理。另一方面，保租房涉及土地用途变更，区政府能够进一步探索创新土地资源供给方式，与保障性住房发展相适配的财政、金融、税收等政策保障体系，且能够与区域内公共配套设施用地复合利用、城市更新、旧住宅区拆除重建等方式开发建设保障性住房。

图1 安居锦园项目运营主体合作模式

（2）房源筹集方式：四大房源筹集模式

从安居锦园项目来看，其主要由罗湖安居公司以协议出让方式取得国有建设用地使用权，并自行投资建设和运营。但深圳安居在房源筹集模式上已经形成了一套自有体系，值得借鉴。深圳市人才安居集团筹集建设房源的模式主要包括自建项目、招拍挂配建接收及城市更新配建回购、社会化购买及规模化租赁四种模式：

自建项目指筹建单位通过政府协议出让或者参加招拍挂获取土地并自行建设住房。

招拍挂配建接收及城市更新配建回购指第三方建成招拍挂及各类城市更新代建、配建的保租房后，由政府安排住房专营机构深圳市人才安居集团无偿接收或回购。

社会化购买指筹建单位直接从房地产开发商处购买物业用作保租房对外出租。随着自建人才住房项目的规模不断形成，深圳市人才安居集团目前已不再通过社会购买方式获取房源。该类房源的土地性质通常为商品房，购买价格通常为市场价，以市场价购置房源用于供给保租房不具有可持续性。

规模化租赁指筹建单位通过规模化租赁方式筹集租入社会房源，再通过二次出租方式由住建部门分配给符合条件的用人单位或者人才个人。本基础设施项目属于政府组织分配的房源，由深圳市、区住建部门实施配租，主要面向符合深圳市人才认定条件的新市民、青年人分配，租金定价为市场参考租金的六折左右，具有明显的价格优势。

有巢泗泾项目位于松江区泗泾县，靠近上海地铁9号线。于2021年建成，项目包含5栋租赁住房、1栋配套商业及物业用房、470个车位（含389个地下车位及81个地上车位）。

（1）运营主体：“房企系”集中式长租公寓品牌

该项目产权人为华润置地，项目运营管理人为华润有巢，为华润置地下属长租公寓品牌。相较于其他企业，房企拥有稳定多元化的房源，可以通过提供差异化的产品与服务，掌握市场主动权，为业务增长创造更多的增长空间。而房企系长租公寓品牌不仅具有一定品牌效应，也能够提供优质物业管理服务。当下包括万科、龙湖在内的房地产企业均在探索通过轻资产输出管理、自持物业改造等方式进入保租房市场，华润有巢的“纳保”比例已达到42%。可以预测，房企通过招拍挂建设或存量房源参与保租房建设，并成立长租公寓品牌将成为未来地产企业新的发展模式，其参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等等。

（2）房源筹集方式：集体土地入市建设

有巢泗泾项目的土地用途为集体建设用地转R4租赁用地。在住宅供地紧张的情况下，集体土地建设保租房成为当前新增土地重要来源，但集体土地转让限制使其存在一定难点。不过自然资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，放开了集体土地建设保租房的限制。

当前集体土地入市建设主要有两个渠道，一是由政府统筹征收为国有土地，另一种则通过农村集体经济的形式变成集体产业用地。有巢泗泾项目选用了第一种。

早在2017年，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（R4），可建设项目类型有职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等，出让地价约为同期同片区住宅用地的20%左右，同时规定“自持70年”“只租不售”等。上海政府在土地出让环节给予了一定的政策支持，由政府通过征地的方式流转成国有土地，再通过公开流转的方式由有巢通过协议转让用于保租房建设。

单列R4用地建设租赁住房的模式有助于在盘活存量土地资源、增加租赁住房供给、促进租赁住房市场积极发展等方面发挥引导与基石作用。除了R4用地外，各地也推出了各类保租房用地确保新建来源，如北京的住宅（保租房）等。

另一种渠道主要运作方式为，保租房企业通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，镇集体经济组织也可以自行开发运营，建设运营集体租赁住房。但集体土地建设保租房需要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，厘清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。因此要，完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。与开发企业通过招拍挂取得的自持地块相比，该方式不用走征收土地、招拍挂的程序，土地成本较低。

未来随着大批低成本土地入市，有利于抑制高房价、高租金。大部分集体土地保租房位于城中村、产业园、地铁附近，交通便利、配套齐全，房租较低，较好满足了新市民、青年人的租赁住房需求。但仍需注意的是，也有部分集体土地距离中心城区位置过于偏远，因此低成本相较地理位置的优势也会有所减弱。