新专栏背景：随着江苏、山东、甘肃、陕西等多地融资平台新政的出台，各地投融资监管政策趋严，城投公司从“融资端”向“投资端”转型已成必然趋势。通过长期的一线跟踪调研，我们认为“城镇化”“资本化”“市场化”将成为其转型要遵循的三大主线方向，因此特推出新专栏——三大主线研究专栏，以期为广大客户的发展和创新带来一定指引借鉴作用，敬请期待。

作者：研究中心  徐佳丽

在2021年的最后一天，国家发改委发布了《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（发改办投资〔2021〕1048号，以下简称1048号文），随着公募REITs市场的加速扩容，未来可能将有更多城投公司参与公募REITs市场，成为这个领域的主要参与者。

一、政策背景：不断释放积极信号

此前，国家发改委分别于2020年4月和2021年7月发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号，以下简称586号文）、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号，以下简称958号文）。

对比1048号文、958号文、586号文，我们发现，基础设施REITs政策不断释放出积极信号，产业领域逐步打开，项目申报范围不断拓宽，税收、产权转让、特许经营权等方面的制度安排逐渐清晰，项目审核机制从优，未来将有更多的企业加入公募REITs赛道，市场扩容将会加速。

表1 1048号文、958号文、586号文对比分析

二、政策要点：逐步放开门槛

1、愿入尽入、应入尽入

从三次政策文件可以清晰看出，能够申报实施发行基础设施 REITs 项目范围在不断地进行扩大，958号文中将清洁能源等能源基础设施、停车场项目、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产和 5A 级旅游景区等旅游基础设施纳入为试点行业。

1048号文中提到申报项目“愿入尽入、应入尽入”，没有名额限制、地域区别，重质量，轻地域，这也暗示着申报项目范围在不断扩大，只要符合条件的项目都可以进行试点申报，项目原始权益人包含央企、地方国企、民营企业等各类市场参与者。同时回归市场化融资的本质，投资者看重的是底层资产的质量，项目过硬，投资回报率决定了投资者的意愿。

2、加强回收资金使用情况的跟踪监督
对于存量项目上，相较于958号文、586号文，1048号文着重提到，对已发行的基础设施 REITs 项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。未来，发改委将重点关注回收资金，确保原始权益人将回收资金用于承诺的新项目建设，保证投资者权益，形成良性资金循环，起到示范效应，有利于加强基础设施 REITs 投资者信心。

3、不断优化审批审核机制

1048号文将不断优化审批审核机制，加强各部门间的协调，落实各项发行条件，推动优质基础设施 REITs 快速进入市场，加快存量资产盘活，形成投资良性循环。《通知》提到将加强部门协调，落实申报条件，支持各部门共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。在严格保证质量的前提下，进一步优化工作流程、提高工作效率。

4、鼓励先进典型，形成示范引领

《通知》鼓励先进典型，形成示范引领。截至 2021 年底，11 只已上市的公募 REITs 在二级市场均取得良好表现，平均涨幅达 25.5%，试点项目基本面扎实，运营管理人普遍为行业龙头、信誉度高，形成了良好的示范作用。因此，各地方应当结合本地实际情况，出台针对性的支持措施，推进本地优质企业积极参与基础设施REITs试点，借鉴学习已发行成功的基础设施REITs的企业管理经验，加强基础设施资产优化整合，形成更多项目逐步符合条件进行实施基础设施REITs发行。同时，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。

结语：

推动基础设施REITs是推动基础设施建设资金来源多元化的重要举措，有利于提高基础设施建设稳定性，降低投融资风险和地方债务负担，随着公募REITs市场的加速扩容，城投公司将迎来更多机遇。