当前城市国企正从“融资端”逐步走向“投资端”，其定位随之转变为“促进城市健康发展的投资主体”。相对一般企业而言，城市国企兼具盈利性和社会功能性，因此其投资活动具有一定特殊性，既要实现资产的保值增值，又要起到调和国民经济的作用，因此一方面要提高投资能力、整合能力，另一方面要选择适合的投资产业，才能最大化城市的潜力。对此，结合实际，卓远提出了城市大管家、建筑垃圾资源化、土壤修复、智慧文旅、社区养老五大主题，详细对上述产业发展趋势、城市国企参与路径和案例，以及回报情况加以剖析。

第一篇：万亿“城市大管家”市场的背后的商业逻辑
第二篇：建筑垃圾资源化再利用的破局之路
第三篇：拥抱绿色未来！探索土壤修复产业的新契机！
第四篇：智慧+创新，探秘文旅行业的改革之路
第五篇：解读未来趋势，社区养老正大展拳脚！

作者：南京卓远研究中心

近两年，以全域化管理、物业化城市等多种形式为运营模式的城市大管家项目在全国各地火速铺展开来，甚至能与近两年火热的环卫一体化类型项目“平分秋色”。根据环境司南统计，2019年—2022年，全国共开标217个城市大管家项目，已拓展至14省25市57区县，成交年化总额突破100亿元。根据红杉资本预测，到2035年城市服务市场规模将逾2万亿。其中广东省推进速度最快，深圳市、珠海市、广州市、佛山市、中山市先后引入“城市大管家”，深圳市在2022年更是完成了20个街道的“城市大管家”模式转换，74个街道中已有32个由“环卫一体化”改为“城市大管家”。“城市大管家”是2020年城市服务提出的城市管理概念，在该模式下，城市服务商以城市的环卫清扫工作为载体，从横向拓宽产业链，实现环卫一体化服务、市政管理（园林绿化养护、地下管网、市政道路维护、基础设施管理、公园管理、水体维护等）、交通服务（充电设施、城市停车服务等）、农村人居环境改善（农村环境综合管理服务、农村基础设施投资建设、农村污染物处理及环境修复）、小区物业、智慧城建等公共空间整体市场化管理服务。

城市大管家近年风头正盛，但相比其他管理方式，业内还未形成统一的认知，尤其在业务边界及内涵上、商业模式上尚未清晰，那么它对企业有哪些特殊要求？是否对所有地区都适用？目前的发展还有哪些问题亟待完善？本文将一探究竟。

一、城市大管家概念

当前，各地政府在城市大管家模式的认知上实际并未达成统一，这可能是由于城市发展成熟度不同导致对项目边界内涵理解有所不同。根据当前实践来看，大致可以分为两个阶段：

处于发展初期的城市，通常选择较为基础的城市大管家模式，在市政环卫一体化的基础上叠加项目商业模式较为清晰、运营经验丰富、经营风险较小的项目内容，如智慧化改造、基础设施维建、城市安全等。以重庆巴南城市大管家项目为例，其具体工作内容主要为环卫保洁、垃圾收运、设施管护、绿化管护、智慧城管应用等。

处于成熟期的城市，通常选择较为超前的城市大管家模式，在基础模式上进一步加入一些商业模式尚未清晰、经营风险较大的项目内容，如城市资源经营、全域物业、城市更新、城市级智慧平台等，以深圳城市光明区城市管家项目为例，包含了清扫保洁、垃圾收运、公厕管养、绿化管养、路灯管养、垃圾分类督导、投放点设施维护、四害消杀、一体化设施维修及城中村物业。

图1 城市大管业务体系图

二、产业发展趋势

1、佛山、新疆、无锡等地城市大管家模式叫停，城市大管家项目的推动或需注意治理完备度。常州市钟楼区、无锡市锡东新城商务区、阿勒泰市城市在部分街道、片区试行“城市管家”模式后，终止了城市大管家模式的探索，改回“环卫一体化模式”招标。城市大管家作为城市环境与城市治理等项目的“大集合”，项目成功推行需要具备一定的前置条件。由于涉及多个部门和机构的协同配合，管理者需要从条块分割管理转向整体统筹，以及协调管理者之间关系、平衡不同部门及区域之间的力量和利益，包括主管部门之间、街道之间、住宅小区之间等交叉管理问题。如佛山市禅城区城市大管家250亿巨额项目招标被突然叫停，官方给出的解释是项目核心边界条件尚需调整，其项目范围包含整个佛山市禅城区，除了基础项目包外还涉及25年的特许经营权，这对多个主体之间协调和政府管理方式都提出了不小的挑战，从项目最后重新招标时分布的分拆方式也可以看出一二。

2、城市大管家项目相较于传统的环卫一体化项目监管趋严。城市大管家项目中，企业负责城城市服务管理一体化工作，政府部门对其作业质量考核监督，通常实行强考核机制。评价体系方面，政府对城市大管家项目的考核细节可能会因地区和具体情况而有所不同，但均在经济效益、服务质量、社会效益、创新能力、安全稳定等方面形成了全面的考核指标体系。评价标准方面，提出了严格扣分标准，《巴南区城市大管家一体化服务项目》在“垃圾转运站”考核中，分为6小项2000多字详细描述了考核的标准，如每300户-500户建设1处生活垃圾分类集中投放点，生活垃圾收运日产日清，必须配有840人以上指导员等要求，居民分类投放准确率不低于85%等扣分标准；而同期发布的《宁波市北仑区小港街道环卫一体化项目》在转运站的管理上对扣分的标准、程度只用“现场环境脏乱、垃圾房垃圾桶未及时清洗”等笼统字眼表述。同时，在服务期合同续签上，采取动态调整制。从当前的实践来看，多为1到3年一个服务期，实施月度考核+季度结算+年度评价的考核模式，企业被替换的可能性趋大。

3、项目核算方式精细化倒逼企业降本增效，亟须创新商业逻辑，打通使用者付费新路径。在实践中，该类项目的盈利空间呈现压缩趋势，主要原因在于，相较于传统的大统包核算方式，当前的城市大管家项目更趋向于采用分项定价的方式，比如将原来的清扫保洁服务内容细分为垃圾收转运、公厕、牛皮癣、人工清洗、垃圾收纳等等分项计算预算价格，分别要求新标投入车辆设备的数量，每日作业频次等。而在项目边界不变的前提下，核算方式的精细化在一定程度上也会影响企业的营收水平。在项目实操中，部分城市推出的该类项目，承接的企业主体实际是难以实现盈亏平衡的，如宣威城市大管家项目中，标价与机构测算实际环卫运营成本存在约3倍的巨大差距。企业需要通过降本增收应对当前现状，一方面可以通过智慧化设备、智慧化监管平台等方式大幅降低占据70%的人工成本；另一方面，积极争取城市大管家项目中的城市资源经营、智慧城市以及产业链后端的资源化利用等项目，创新商业逻辑，打通使用者付费路径，如智慧停车、户外广告、污泥处置厂的建设及运营、固废循环处理、商业区的运营等。

4、环保企业是市场主流企业，物业公司转型重点，地方平台公司及国有企业加速介入。城市大管家趋势引起各类企业关注，目前市场的参与主体从行业上来看包括传统的市政环卫企业、设备制造企业、地产物管公司、固废处理企业等。环保企业是布局主流，物业公司正在崛起。2022年上市物企城市服务布局持续提升，截至2022年底，35家上市物企已布局城市服务，占比57.4%。与环保企业战略合作是物企布局主要方式，全年上市物企收并购环卫企业数量达12起；中海物业、美置服务、正荣服务等物企分别与启迪城服、盈峰环境、南京玄武环境等环卫企业签订战略合作协议，以加快推进企业在城市大管家业务的布局。实践过程中，有许多城市国企也在快速介入市场。2022年全国开标环卫项目年化总额725亿元，其中国有企业（含国有独资企业和国有控股企业）中标项目年化总额212亿元，占比接近30%（29.3%）。该类企业通常以直接参与投标的方式中标城市大管项目，但一般不直接运营，而是通过公开招标方式采购服务提供商，从而成为环卫服务项目的二甲方。

三、深圳城市大管家模式观察

深圳是全国最先开展环卫市场化的地区，又先后经历了市政环卫一体化、“物业城市”的探索，最终形成了较为超前，且管理方式、项目边界都较为清晰的城市大管家模式。近期，深圳市多个环卫项目发布提前解约公告，让城市管家项目中标供应商提前进场，加快城市大管家模式全域化落地。目前深圳该类项目的年化总额高达37亿元，因此本文选择深圳作为观察样本，进行深入剖析。

2022年—2023年3月深圳已公布的城市大管家项目概况

1、处于超前探索阶段，项目内容丰富

从深圳城市大管家项目的内涵可以看出，深圳正在探索较为超前的城市大管家模式，在基础模式上进一步加入一些商业模式尚未清晰、经营风险较大的内容，特别是加入了老旧小区管理、全域物业以及智慧城市等项目，但是较少涉及特许经营权项目，在该方面处于前期探索。

深圳作为一线城市，经济水平较高，人口密度高，城市布局紧凑，新建改造城中村较多，而这些城中村大多存在缺乏物业管理，人居环境较差等问题，城市更新过后的老旧小区管理，以及大片区城中村物业引入等成为与市政环卫结合的最佳搭配，既能够通过物业管理与市政环卫保证整体的营收，又能够实现政府人居环境改善、智慧城市打造等治理目标。同时，深圳政府管理部门间、街道办间、小区间的统筹协调能力较强，对于公共服务能够快速达成一致意见，这为城市大管家的推动提供了良好的城市基础，无论环卫市场化、物业城市、城市大管家项目的探索都取得良好成效。

除此之外，从项目预算来看，主要以政府购买为主，进行单项报价整体付费。单体项目年化额从2000万元到2亿元不等，年投资额在亿元以上的较多，部分项目总投资额高达十亿，相较于其他地方的来说总体中标金额较高，对企业有相当吸引力。项目普遍采用定期考核续签的方式，续签年限在10年以内。

2、本地企业优势明显，中小企业或存竞争潜力

国资背景企业占比较大。从中标结果可以看到，深圳城市大管家的供应商（包括联合体成员）共计17家企业，17家企业中有央企控股的中航物业管理有限公司、保利物业等，也有盈峰环境、合隆智慧城市服务等民营企业，但地方国资背景占71%，诸多城市资产运营类企业中标相关项目。可见当前城市大管家项目中，国资背景企业仍占据一定优势。另外，本地企业具有压倒性的优势。17家企业中14家来自广东省，说明城市大管家与传统环保、物业行业相似，区域属性明显，深耕本地服务市场的企业具有得天独厚的优势。

中小企业依托新兴赛道存在一定的潜在竞争优势。虽然整体趋势上仍然呈现业绩、资金能力、综合服务能力较强的企业更具有优势，但可以看出中小企业也具有一定的竞争力。目前环卫企业竞争资质、设备均较全，主要处于价格竞争阶段，在服务内容上很难拉开分差。但由于城市大管家不局限于传统的环卫，尤其是深圳更加关注全域物业、城市资源经营、城市管理、市容巡查与整治服务等新兴服务内容，中小企业有可能之前就已经在其中一个或几个服务内容上取得了不错的成绩，一旦中标城市大管家项目，将来就有可能在城市大管家项目上与大型环保企业、物业企业进行较量，如深圳天健与龙城运营等，依托其自身城市资本运营经验实现了一定的业务突破。

3、物业企业以“公共物业”理念切入赛道

深圳城市大管家项目供应商中，物业企业与环保企业几乎平分秋色。从合同额排名来看，北控城市环境服务集团有限公司排名首位；从年化额排名来看，万物云位列首位。

图1 供应商中标金额情况

虽然城市大管家仍然属于环卫赛道，但深圳推出的城市大管家项目深度融入了公共物业理念。物业企业通常更为关注私域领域的物业管理，但深圳城市大管家模式为物业企业探索公共物业管理、城市环卫、市政基础设施维护等领域提供了新思路，物业企业可以通过“公共物业”理念切入环卫赛道。

以万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK，下称万物云）为例，2022年至今在广东省共开标9个城市大管家项目，万物云先后中标深圳市福田区南园街道、福田区沙头街道、物业城市项目、南山区沙河街道、翠亨新区东片区物业城市服务项目等9个城市大管家项目，集中分布在深圳市、佛山市、中山市、珠海市，年化总额超7.5亿，占比高达17%。作为万科物业分拆出的城市大管家专营子公司，万物云在2018年提出“城市管家”的概念，以环卫为切入“城市管家”的最佳端口，建立智慧化、数字化平台来为城市服务，在“市政环卫”的基础上叠加了“资产管理”“资源运营”，通过战略性选择街道，将管物业和设施同社区、商企和城市空间联系起来，以实现协同运营。

万物云对于城市大管家项目采取的是非主营业务外包，物业总承包模式。其母集团万科在物业管理、城市资源经营等方面处于行业龙头地位，商业模式清晰，但其在市政环卫领域是较新的探索，而环卫服务为劳动密集型行业，进入壁垒较低。因此，万物云业通过进一步拆包给相关的环卫企业，如与清新环境、普邦股份等企业签订战略合作协议，在园林、绿化、厕所、垃圾处理等方面达成项目合作；与硬河公园联手打造智慧化设备改造产业等。同时，万物云将城市大管家中的智慧城市作为企业核心竞争优势，打造了一套全域智能运营平台，可智能识别城市治理中的57类场景，包括非机动车违停、占道经营、桥梁隔音屏破损、水质异常/河面漂浮物等。当前在深圳坪山落地，还在成都高新区、武汉江汉、珠海横琴、厦门鼓浪屿等地试点运营，不仅助力了城市大管家项目的降本增效，也与政府智慧城市构建的治理目标相向而行，该方面或将是未来城市大管家竞争重点。

四、结语

随着城市化水平不断提升，环卫工作对企业的管理能力、智慧化程度、资金实力等提出了更高要求。对企业而言，其中既存在挑战，也是加快提升行业集中度的一大动力。环卫行业将在信息化洪流中，由“环卫一体化”逐步过渡向更为智能、精准、高效的“城市大管家”模式。