调研组首先来到马庄村香包文化大院。

大院展馆内陈列着各式各样的徐州香包。不同颜色的布料经过裁剪、绣制、填充、缝合和装饰，逐渐变成造型各异的手工作品。看似不大的香包，凝结着手艺人的耐心，也保存着徐州民间生活的文化记忆。

徐州香包制作技艺历史悠久，于2008年列入第二批国家级非物质文化遗产名录。香包造型丰富，常见心形、圆形、菱形、元宝形、蝴蝶形和人物娃娃等样式，图案多取材于传统吉祥题材。香包内填入中草药，兼具实用价值、审美价值和民俗意义。

其中，“针棒香包”给调研组留下了深刻印象。这种香包原本可用于插放针具，后来又因“针棒”与“真棒”谐音，有了更加鲜明的美好寓意。2017年，习近平总书记在马庄村考察时，曾购买一只“针棒香包”。

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一门传统技艺能够传承至今，靠的是一代代手艺人的坚守，也离不开与当代生活的持续连接。

在马庄，香包没有被停留在展柜里。当地围绕香包制作，逐步拓展文化展示、手工体验、产品销售和乡村旅游等内容，让非遗技艺进入现实的生产与消费场景，也为村民参与文化产业提供了机会。

随着年轻传承人和设计力量加入，香包的造型、色彩和应用场景不断丰富。传统吉祥题材得以保留，符合当代审美和消费需求的新产品也在持续出现。传统技艺与现代设计、文旅体验相互结合，让香包既保有乡土文化的底色，也拥有走进年轻人生活的可能。

非遗保护的关键，在于让文化继续流动。有人学习，技艺才能接续；有人制作，手艺才能保留；有人使用，文化才能真正进入生活。

对于城市更新而言，文化传承同样不能仅仅表现为空间修缮和场馆建设。文化馆、体验空间和展示场所只是载体，真正决定文化生命力的，是能否形成稳定的传承队伍，能否开发符合当代需求的内容和产品，能否与就业、消费、教育和旅游建立长期联系。

马庄的实践说明，文化资源既是需要守护的历史遗产，也是地方发展可以持续利用的独特资源。传统技艺活起来，乡村文化才会更加鲜明，更新后的空间也才会拥有可以被感知、被体验和被记住的内容。

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从马庄的一针一线出发，调研组下午来到徐州老城的彭城七里。

彭城七里南起云龙山下圆墩遗址，北至故黄河黄楼，串联放鹤亭、户部山、文庙、回龙窝等历史节点。项目范围内梳理出97项235处历史文化遗存，涉及历史街区、既有建筑、老旧小区、厂区和风景区等多种更新场景。

丰富的历史资源，为老城更新提供了鲜明的文化基础，也带来了更加复杂的现实任务。

过去，一些历史遗存散落在老城之中，彼此之间缺少清晰的空间联系；部分街区还面临基础设施老化、公共服务不足、业态零散、空间拥挤等问题。历史文化保护、居民生活改善、公共功能完善和片区活力提升交织在一起，使彭城七里成为一个典型的复合型城市更新项目。

徐州以贯穿老城区南北的历史文化轴为核心，通过整体规划，将分散的文物古迹、历史建筑、街巷空间和公共节点“串珠成链”。项目根据不同区段的资源条件和现实问题分步推进，统筹开展历史文化保护、既有建筑改造、老旧小区整治、公共空间提升和基础设施完善。

上图：彭城七里

在更新过程中，项目没有将老城简单塑造成整齐划一的仿古街区。不同历史时期形成的建筑和街巷风貌被纳入整体考虑，历史文化通过展示、体验和公共空间重新进入城市生活；道路、管网、停车和社区服务等居民关心的现实问题，也成为项目实施的重要内容。

彭城七里所要连接的，不只是一个个历史点位，也是历史保护、居民生活与城市发展之间的关系。

如果历史遗存彼此割裂，城市文脉就难以形成完整表达；如果更新只关注节庆活动和游客体验，老城居民的生活需求就容易被忽视；如果空间修缮完成后缺少持续运营，再好的建筑和街区也可能很快失去活力。

因此，历史城区更新需要保护原有空间肌理，改善基础设施和公共服务，也要为文化展示、商业经营、市民休闲和社区生活创造适宜条件。历史只有被看见、被理解、被使用，才能真正成为当代城市的一部分。

在下午的座谈中，“规划先行、运营前置”成为交流的重点。

“城市更新要避免建运脱节，不能等空间建成后再考虑如何使用。”座谈中的这句话，道出了运营前置的核心：从项目策划之初，就要把未来的业态需求、设施条件和使用场景统筹考虑。

历史街区完成改造以后，空间准备给谁使用，适宜导入什么业态，水、电、气和消防等设施能否满足经营需求，游客消费与市民生活怎样兼顾，这些问题如果等到建设结束后再研究，容易出现空间布局与业态需求不匹配，甚至需要进行二次改造。

彭城七里在规划设计阶段同步研究运营方案，根据不同片区的文化特征、空间条件和使用人群安排功能。设计力量持续跟进建设过程，根据施工中遇到的实际情况调整细节，推动策划、设计、建设和运营相互衔接。

运营前置还意味着项目需要更加准确地识别未来使用者。

历史街区既面对外来游客，也服务本地市民和原住居民。游客关注文化体验、消费场景和游览便利，本地市民需要日常服务和休闲空间，原住居民则关心生活安宁、通行条件和居住环境。不同需求同时存在，需要在业态配置、开放时间、公共服务和社区治理中加以平衡。

座谈中，与会代表提出按照“主客共享”的思路优化业态，让更新后的街区既有文旅吸引力，也能保留日常生活所需要的烟火气。

上图：座谈会现场

运营前置也不等于提前确定一套方案后长期不变。消费需求、客群结构和社区生活都在变化，项目需要在运营过程中持续收集反馈、调整业态、完善服务。只有形成动态优化机制，更新后的空间才能保持活力。

城市更新项目建成只是一个节点。空间能否持续被使用，文化内容能否不断丰富，商户能否稳定经营，居民能否从更新中获得更好的生活体验，更能检验项目的长期成效。

彭城七里项目受到当地高度关注，项目实施汇集了政府、国有企业、社会资本和专业机构等多方力量。

政府在规划引导、公共设施建设和跨部门协调等方面发挥作用，徐州文旅集团等国有企业参与相关项目建设和运营，社会资本与专业机构在部分项目投资、业态策划和市场化运营等方面提供支持。多元主体共同参与，为大体量、长周期的历史城区更新提供了重要支撑。

多元参与能够整合资金、资源和专业能力，也对合作机制提出了更高要求。

向右滑动观看更多照片（彭城七里数字体验馆）

历史城区更新往往同时包含公益性和经营性内容。道路、管网、公共空间和民生设施具有较强公共属性，文化展示、商业经营和文旅项目则需要考虑市场需求与运营效益。哪些内容由公共资金投入，哪些项目适宜市场化实施，国有企业承担什么责任，社会资本如何形成合理预期，都应结合项目属性作出安排。

不同主体的目标和评价标准也有差异。政府更加关注公共利益和片区整体价值，国有企业既承担城市功能完善和资源整合任务，也要满足合规管理要求，社会资本则需要合理、稳定的投资回报。只有明确责任边界、合作方式和收益机制，各方优势才能真正形成合力。

城市更新也离不开居民、商户和社会各界参与。从规划编制、项目征名到社区改造，彭城七里通过多种方式听取专家、居民及社会力量的意见，为复杂片区更新凝聚共识、协调诉求提供了支撑。

项目实施主体解决建设问题，运营团队维持空间活力，居民和商户构成街区日常生活。多方形成稳定关系，老城更新才能从一项建设任务逐步转化为共同参与的城市行动。

现场考察结束后，座谈交流进一步转向项目推进中的深层问题。与会各方结合彭城七里的规划、建设和运营实践，系统梳理了历史城区更新面临的政策堵点和机制难题。

徐州通过市、区两级专班和现场指挥部统筹项目推进，推动规划、建设、文旅等相关力量协同参与，并针对项目实施中的交叉事项开展协调。这种靠前组织与现场协调机制，为重点项目解决具体问题提供了支撑。

但专班协调可以推动一个重点项目，城市更新走向常态化以后，还需要把项目中反复出现的共性问题转化为更加清晰、稳定的制度规则。

历史建筑、老旧街区和存量资产形成于不同年代，现行规划、消防、产权和建设管理规范多以新建项目为基础。完全套用新建标准，一些更新项目可能难以实施；适当调整标准，又必须守住安全和保护底线。零星用地处置、房屋用途转换、产权归集等事项，也需要更加明确的操作依据。

上图：彭城七里

城市更新还具有较强的不确定性。

“好的城市空间、好的项目完成度，背后都需要与之匹配的成本。”座谈中的这句话，点出了城市更新实施中的现实矛盾。

老建筑打开墙体后可能发现结构损坏，地下管线可能与原始资料不一致，施工过程中还可能增加文物保护要求。这些情况很难像新建项目一样在前期全部准确判断。如果现有设计取费、施工取费和工程变更管理规则不能体现存量改造的复杂程度，就容易形成质量要求、造价控制与合规管理之间的矛盾。

投资运营机制同样需要进一步完善。城市更新项目往往投入较大、回报周期较长，同时承担公共服务改善、历史文化保护和片区价值提升等任务。如果只以短期经营收益评价国有企业参与成效，难以完整反映项目的综合价值。针对不同类型的更新任务，如何建立相适应的国有企业考核方式，也是座谈中提出的重要政策诉求。

历史街区更新还直接涉及原住居民的现实生活。商业经营带来的噪声、灯光和客流如何与居民休息相协调，居民个性化的改造诉求怎样处理，都需要持续沟通和精细治理。工程可以明确建设周期，社区关系和生活秩序的调整却很难依靠一张进度表完成。

这些问题说明，历史城区更新已经从单纯的工程建设进入规划、土地、产权、消防、投资、运营和社区治理相互交织的深水区。项目越深入，越需要稳定、可操作的政策工具提供支撑。

从马庄到彭城七里，此次调研呈现出两种不同形态的文化更新。

马庄需要解决传统技艺如何传承、创新并融入现代生活，关键在于培育传承队伍、拓展使用场景、连接文化产业与乡村发展；彭城七里面对的是整体性的历史城区更新，需要同步处理文脉保护、居民生活、空间活化、多元投资和长期运营等问题。

两类场景都以文化为重要资源，却有着不同的价值目标、实施主体和政策需求。

非遗保护需要关注技艺传承、产品创新、市场培育和传承人保障；历史城区更新则需要在规划、土地、产权、消防、建设、投资和运营等方面形成更加系统的政策安排。分类施策的意义，就在于识别这些差异，为不同的现实问题配置适宜的规则、资源和实施机制。

马庄村香包文化大院（左）、彭城十里（）

分类施策不能停留在给项目贴标签、列清单。更重要的是判断每一类项目最需要保护什么、重点解决什么、由谁组织实施以及如何评价成效。

对于非遗和乡村文化项目，政策既要帮助传统技艺保存下来，也要支持传统文化与当代设计、教育体验和产业发展建立连接；对于历史城区更新项目，政策则要在守住文化保护和安全底线的同时，为改善民生、功能转换和持续运营提供可执行的路径。

徐州站调研进一步印证了一个基本判断：城市更新越是深入，越不能依赖一种模式、一套标准和一条路径。

城市的差异藏在具体现场。可能是一门手艺能否找到年轻传承人，也可能是一座老建筑在保护之后如何使用；可能是居民对安静生活的需要，也可能是运营主体对设施条件和经营空间的现实要求。

政策的价值，在于看见这些差异，把项目反复遇到的难题转化为清晰规则，使不同主体知道哪些事情可以做、应当怎样做以及需要承担什么责任。

马庄村香包文化大院里，针线仍在布面上穿行，一只只香包延续着乡土文化的温度；彭城七里的街巷中，分散的历史遗存被重新连接，千年城脉逐渐融入今天的城市生活。

从一只香包到七里城脉，文化更新没有统一的尺度，却有着相通的目标：让历史留下的珍贵资源继续被当代人看见、使用和传承，让更新后的空间真正承载生活、形成活力。

“十五五”时期的城市更新，需要从这些具体现场出发。面对不同类型的文化资源和空间问题，找准保护与发展的边界，完善策划、建设和运营之间的衔接，提供更加精准、稳定的政策支持。

当一门手艺能够继续传下去，当一条老街仍然容得下居民的日常、游客的脚步和城市新的需求，城市更新便不再只是空间形态的改变。城市更新让过去有了延续的方式，也让今天的城市拥有更加厚重、更加鲜明的文化表达。