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“十五五”盘存量攻坚与价值跃升6 | 他山之石：地方国企存量资产盘活的“优等生”实践
一、REITs领军者：某省会城投集团产业园REITs全过程解密
1、项目背景
某省会城市高新区城投集团，作为区域主要的产业载体开发运营商，持有十余个成熟的产业园区。随着区域产业升级，集团面临着新一代“专精特新”产业园区的巨大投资需求，但传统的银行融资模式已近天花板，亟需开辟新的权益性融资渠道，并向“投建管退”的轻资产运营模式转型。
2、盘活实践
（1）资产筛选与打包：集团从旗下资产中，精心挑选出3个位于核心地段、入驻率超过90%、租户多为高新技术企业的成熟园区作为底层资产。这3个园区权属清晰、现金流稳定且具备成长性，是理想的REITs标的。
（2）精心重组与培育：为满足REITs对资产“洁净”的要求，集团耗时一年多，通过设立新的项目公司，将这3个园区的产权、负债、人员、合同等进行了彻底的剥离，与母公司实现风险隔离。同时，在券商和律所的辅导下，对部分即将到期的租赁合同进行了续签和优化，进一步夯实了未来现金流的可预测性。
（3）成功发行与效应：项目最终成功在沪深交易所发行上市，成为该省首单产业园REITs，募集资金超10亿元。这笔资金被迅速用于新产业园区的项目资本金投入，有效拉动了后续投资。更重要的是，通过REITs的成功发行，该集团的资产运营能力获得了资本市场的公开检验和认可，品牌价值大幅提升，成功树立了区域“产业园区第一股”的标杆。
3、核心启示
基础设施REITs的成功，绝非临门一脚，而是源于长期、专业、细致的资产培育和合规化准备。“功夫在诗外”，前期扎实的准备工作是撬动资本市场的根本前提。
二、城市更新典范：某地市城投集团将老旧厂区改造为文旅地标
1、项目背景
某地级市城投集团旗下，拥有一片建于上世纪70年代的棉纺厂旧址。厂区地处老城核心，但厂房早已停产，建筑破败，不仅无法产生效益，还存在安全隐患，与周边城市环境格格不入。
2、盘活实践
（1）顶层设计与规划协同：集团没有采取简单的推倒重建模式，而是主动与市规划、文旅部门协同，将该项目定位为“城市历史记忆的活化与传承”。通过深入挖掘棉纺厂的历史文化价值，成功将项目纳入该市的城市更新重点项目库，获得了规划指标、审批流程上的大力支持。
（2）引入“外脑”与专业运营：集团通过公开招商，引入了一家在文旅项目策划运营领域经验丰富的头部企业，成立了混合所有制运营公司。城投集团以存量土地和厂房作价入股，合作方负责项目的整体策划、改造设计、招商和后续运营。
（3）实现社会与经济效应双丰收：改造后的园区，保留了最具特色的厂房结构和工业元素，引入了非遗工坊、独立书店、精品民宿、艺术展览等多元业态，迅速成为该市的“网红打卡地”和文旅消费新地标。项目不仅实现了扭亏为盈，获得了可观的租金和运营收入，更重要的是带动了整个片区的复兴，提升了城市文化品位，实现了社会效益与经济效益的完美结合。
3、核心启示
城市更新类资产的盘活，关键在于跳出单一的地产开发思维，善于挖掘资产的文化与社会价值，并通过与专业市场力量的结合，实现价值的倍增。
三、混改激活样本：某地方水务公司转让部分股权引入战略投资者
1、项目背景
某县级市水务公司，业务模式传统，运营效率不高，在智慧水务、管网精准测漏等新技术应用上严重滞后，面临着日益严格的环保监管要求和市民对服务质量提升的期待，亟需通过改革引入新动能。
2、盘活实践
公司董事会和国资主管部门达成共识，决定通过转让部分股权的方式“引战升级”。通过在省级产权交易所公开挂牌，最终引入国内一家顶尖的环保产业集团作为战略投资者，后者持股25%。
3、盘活成效
战略投资者的进入，带来的不仅是资金，更是一整套先进的管理体系和技术资源。在新股东的推动下，公司全面升级了智慧水务管理平台，管网漏损率下降了5个百分点；引进了新的污水处理技术，出水水质标准得到大幅提升；同时，借助新股东的产业链资源，公司成功开拓了工业废水处理这一新的业务增长点，实现了从单一的“供水商”向“综合性水务环境服务商”的战略转型。
4、核心启示
对于有一定经营基础但缺乏市场活力的公用事业类国企，通过出让部分股权引入产业战投，是实现管理提升、技术迭代和市场扩张的有效“催化剂”。
四、绿色转型先锋：某地方能源国企利用废弃矿区发展“光伏+生态修复”
1、项目背景
某地方能源国企，因煤炭资源枯竭，遗留下一片巨大的废弃矿区，土地塌陷、植被破坏，生态环境问题突出，是企业和地方政府一块沉重的历史包袱。
2、盘活实践
企业转变思路，将这片“负资产”视为“双碳”战略下的新机遇。通过与专业新能源公司合作，利用矿区开阔、日照充足的优势，在塌陷区水面及部分平整土地上建设大规模“渔光互补”光伏电站；同时，将光伏发电产生的部分收益，专项用于矿区其余土地的生态修复，如种植耐旱固土的植被等。
3、盘活成效
该项目成功将昔日的生态伤疤，转变为集绿色能源生产、现代渔业养殖与生态环境治理于一体的复合型项目。不仅为企业开辟了长期稳定的绿电收入来源，还有效修复了区域生态，为资源枯竭型城市的转型发展探索出一条新路。
4、核心启示
看似毫无价值的“废弃”资产，若能与国家重大战略相结合，便可能被赋予全新的生命力，实现生态价值、社会价值与经济价值的统一。
五、结论：从“优等生”实践中提炼的共性成功要素
纵观以上案例，尽管盘活路径各异，但其成功的背后，都蕴含着一些共性的关键要素 ：
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强有力的领导：一把手亲自挂帅，高位推动，是克服重重阻力的根本保障。
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专业的团队：无论是内部核心骨干的培养，还是外部专业“大脑”的借助，都体现了对专业主义的尊重。
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清晰的战略：对盘活目标有着清晰的战略定位，是单纯的财务盘活还是着眼于产业升级，目标明确才能行动坚定。
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灵活的方案：因地制宜、因“资”施策，不拘泥于单一模式，而是选择最适合自身资源的解决方案。
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有效的沟通：与上级主管部门、外部合作伙伴、内部员工等各利益相关方保持了顺畅有效的沟通，为改革的平稳推进营造了良好环境。
这些“优等生”的成功实践雄辩地证明，存量资产盘活之路虽难，但前景广阔。在对标先进、汲取经验之后，如何将这些一次性的成功，固化为一种可持续的能力？下一篇，也是本系列的收官之作，我们将共同探讨如何构建地方国企资产价值管理的长效机制。