洛阳古城保护与整治项目案例简介

一、项目概况

本项目位于洛阳市老城区东、西南隅范围，东至新街，西至金业路，南至护城河，北至中州东路。古城环境综合治理用地1360亩（含项目周边绿地及公园），其中建设净地920亩；拆迁安置房建设净地240亩（异地安置）；配套的商品房建设净地780亩。

本项目保护与整治内容为：用地范围内全面拆迁，重新规划，完成文物古迹的修缮、保护的同时开发建设，完成基础设施的改造。

项目建设总投资约为85亿元，其中，土地出让金30400万元；拆迁及货币补偿86000万元；安置房建设费用为239171万元，二级开发为460201万元。

二、实施方案简介

本项目属于投资规模较大、需求长期稳定的基础设施，适宜采用政府和社会资本合作模式（PPP）实施本项目。且本项目属于政府存量资产项目，本项目拟综合利用建设-运营-移交(BOT)、移交-运营-移交(TOT)、改建-运营-移交(ROT)模式开展PPP模式。

对于古城整治项目中新建商业配套项目采用BOT模式；对于建成的存量商业街区等采用TOT模式；对于已建成但设施老化的项目采用ROT模式，在具体的项目操作中可以根据具体情况组合使用以上几种模式。

项目拟采用政府平台与社会资本共同出资的方式建立项目公司，在持有股份方面，按照项目资本组成中的出资比例，政府平台拟持有30%股份，社会资本方拟持有70%的股份，并按照这一比例进行成本及风险的分担。项目公司在运营中发挥双方股东的优势，社会投资者作为控股方负责公司的经营运作，政府平台更多承担相应的协调、监管责任。

项目合作期限为20年，其中前4年为建设期（1-2年为一期建设期，3-4年为二期建设期及一期运营期），运营期16年。

项目回报机制采用使用者付费方式。在项目建设运营期20年内，以出售或租赁配套商业以及物业、收取景区门票、公共设施使用费（停车费）等形式收取相关费用并支付全生命周期内的建设成本、运营维护成本和相关税费。

三、采购结果与项目实施现状

目前实施方案已通过市政府审批，完成社会资本采购。

本项目中，南京卓远资产管理公司担任金元古城文化建设公司的咨询顾问，负责项目前期咨询，包括尽职调查、搜集项目相关资料与数据、完成项目相关财务测算、编制项目实施方案、物有所值报告及财政承受能力论证报告。