地方国企的下一轮增长，从哪里来？

当融资驱动、规模扩张和增量建设逐步走到边界，地方国企正集体站在一条“增量边界”前，再想简单依靠“多上几个项目、再做一点规模”，已经越来越难支撑下一轮增长。这也是我们南京卓远今年年度主题想要认真回答的命题——在“增量边界”之内，地方国企如何通过“存量焕新、资本增效”，重建增长能力？

SECTION 01三个变化，说明旧的增长逻辑走到了边界

五百亿资产的平台公司，会议桌上反复出现同一句话：我们接下来，靠什么增长？

不久前，我们和一家地方国企管理层深聊。这是一家典型的平台公司，资产规模已经超过五百亿元，基础设施、物业资源、园区载体、场馆项目、片区开发一应俱全，从“家底”来看并不薄。

但那天会议桌上，大家反复提的，却不是“下一个要上什么项目”，而是同一句话：

这不是一家企业的孤立困惑，而是今天越来越多城投、城发和地方国企共同面对的现实命题。如果要回答“为什么增长变难了”，我们认为，不只是周期在波动，而是支撑过去那套增长逻辑的底层条件，正在同步切换。

1. 化债约束，为融资驱动型增长划出了天花板

在相当长一段时间里，不少地方国企——特别是城投类平台——遵循的是“有资源 → 项目 → 资产 → 融资 → 规模”的融资驱动型增长逻辑。这套逻辑在特定阶段发挥过巨大作用。但随着债务治理持续推进、融资约束不断强化，融资不再天然构成增长的底盘和放大器。账面上可以被不断新增暂时掩盖的问题，现在都会一点点浮出水面：资产到底有没有效益？项目是否具备可持续经营能力？手里的资源能不能真正形成现金流和回报？

2. 考核逻辑切换，规模故事不再够用

“一利五率”、“一企一策”等工具的背后，是一个很直白的提醒：不是资产越多越好，而是资产效率越高越好。账面上不缺资产，甚至资源不少，但这些资源和资产，并没有真正转化成高质量的经营能力——有家底，却未必有产效；有体量，却未必有回报；有项目，却未必有循环。

3. 城市发展进入“大运维”，建设型能力不再足够

越来越多城市从“做增量”走向“优存量”，从“大建设”走向“大运维”，从“空间扩张”走向“功能优化”。地方国企的能力要求也在发生改变：过去擅长做建设的，未来必须学会做运营；过去擅长形成资产的，未来必须学会提升资产效率；过去擅长整合资源的，未来必须学会打通“资源—资产—资本—价值”的完整链路。

SECTION 02机会没有消失，而是换了战场

政策的重心、市场的目光、改革的力量，正在从“增量扩张”转向“存量提效”。很多人一听到“增量放缓”，第一反应是：机会是不是变少了？

问题不在于机会消失了，而在于机会已经悄然转移：过去，机会更多藏在新增中；今天，越来越多机会正在向存量集中。政策导向、市场结构和改革方向，都在提示这一点：

• 城市更新投资比重上升：城市发展转向存量提质改造与功能重塑；
• 基础设施 REITs 逐步扩围：为符合条件的优质存量资产打通退出与权益融资通道；
• 国有资产管理从“管企业”走向“管资本”：关注资本流动性、保值增值与综合配置效益；
• 政策试点加速落地：更多城市探索存量资产证券化、资产盘活、结构调整与机制创新。

这些变化共同说明：政策的重心、市场的目光、改革的力量，正在从“增量扩张”转向“存量提效”，存量正在成为真正的主战场。

SECTION 03下一轮增长的四个抓手

存量焕新 · 资本增效——在“存量主战场”上重建增长，落在两件事、四个抓手上。如果说过去很多地方国企的增长，更多依赖于新增资源、融资能力和项目扩张，那么下一阶段的增长，更可能来自存量内部的重组和重估：

• 存量焕新：让沉淀的资源和资产，重新变成有经营能力、有现金流的载体；
• 资本增效：让投入其中的国有资本，真正形成可衡量、可循环、可放大的回报。

抓手 01 · 从低效存量资产盘活中寻找增长

楼宇、园区、场馆、商业、停车场、仓储设施、配套物业、基础设施附属资源……在账面上都算资产，但其中相当一部分仍然只是“持有型”，而非“收益型”“经营型”。

增长的关键在于：把已经在手里的资产，做出更高的出租率、更强的现金流、更清晰的回报模型。这种增长看起来不如“新增项目”那样声势大，却往往更真实、更扎实，也更能直接改善企业的经营质量。

抓手 02 · 从城市更新的“运营化”中寻找增长

今天很多地方国企仍习惯把城市更新理解为“项目建设”，但真正有增长潜力的更新，早已不是单纯改造，而是“改造 + 运营 + 资产重构”。一片老旧街区、一个存量园区、一批历史建筑、一处闲置场馆——如果只是完成物理更新，价值释放往往有限；如果从一开始就把功能定位、业态组合、运营主体、收益结构和资本路径一起设计进去，更新就不再只是一次性投入，而会变成一个长期经营单元。

谁能率先把城市更新从“工程逻辑”转向“经营逻辑”，谁就更有可能在未来几年，获得新的增长来源。

抓手 03 · 从资源资产化、资产资本化中寻找增长

很多地方国企现在最大的问题，不是资源少，而是：资源还停留在“资源形态”，没有真正完成资产化；已经形成的资产，又没有进一步走向资本化、证券化、股权化运作。

这并不意味着每家企业都要马上做复杂的金融操作，而是意味着要逐步建立起更高质量的转化机制：资源要能经营化，资产要能组合化，资本要能循环化。

抓手 04 · 从组织与机制重构中释放资本效率

存量盘活，从来不只是资产问题，背后更是组织与机制问题。很多企业之所以盘不活，不是因为资产完全没有价值，而是因为：

• 资产分散在不同主体，协同难度极大；
• 经营责任不清，缺乏专业运营考核；
• 收益归集机制不明，利益驱动机制缺失；
• 专业运营能力不足，团队仍停留在建设思维；
• 考核导向仍然偏向“重建设、轻经营、轻回报”。

结果就是：资产明明在手里，却没有形成真正的经营闭环；资源看起来很多，却长期处于低效沉淀状态。下一轮增长，深度依赖于企业内部是否真正建立起围绕资产经营、资本运作和价值管理的敏捷组织与机制体系。

SECTION 04不是有没有资产，而是有没有“产效”

说到底，今天地方国企最需要回答的，已经不是：“我们手里有没有资产？”而是——这些资产、这些项目、这些资本，到底有没有真正产效？

在存量成为主战场后，你的企业究竟有没有“产效”的能力？

SECTION 05在“增量边界”之内，重建增长能力

未来究竟靠什么驱动增长？答案是八个字：存量焕新，资本增效。

当“能举债、能拿地、能开工”不再构成稳定的增长答案，当资产规模不再天然等于发展能力，当城市从“大建设”走向“大运维”，地方国企终究要回答一个更本质的问题：未来究竟靠什么驱动增长？

我们的判断是，地方国企的下一轮增长，不再主要来自新增项目和新增融资，而更大程度上，将来自两件事：

1. 存量焕新——把已有的资源和资产，真正做成有现金流、有经营能力的载体；
2. 资本增效——让投入其中的国有资本，进入可衡量、可循环、可放大的回报链条。