城市更新政策 · 实时索引  ·  2026 Q3
VOL. XVII  ISSUE 02  ·  自 2009 年起
全国城投调研 · 思想臂 年度主题,是 全国城投调研 的方向判断;与 城更百城行(现场臂) 同属每年一次的调研。 看调研全貌 →
卓远 / 年度主题
卓远思想年鉴 · THE JOOYA ALMANAC · 自 2009 年起

一年一题,
一以贯之。

自创立以来,卓远每年提出一个 年度主题——它是我们对当年城市发展与城投格局最关键变化的判断,也是这一年研究、服务与百城行的主线。把历年主题并置成谱,便看见一家机构对行业十余年不曾间断的持续思考。

当年主题 2026 · 进行中 · VOL XVII
2026JOOYA ALMANAC · VOL XVII
存量焕新 · 资本增效
Stock Renewal · Capital Efficiency
在增量约束中重构发展逻辑 在结构优化中打开价值空间
从资源到资产 · 从资产到资本 · 从资本到价值
焕新四重 · 不止于翻新,而是一次系统重构
01
功能焕新 Why it Exists
重新回答资源 / 资产 / 企业「为什么存在、服务什么战略、支撑什么城市价值」。
02
结构焕新 Portfolio Reshape
重梳主业边界、资产组合、负债结构与组织结构,让资源向主业与关键领域集中。
03
模式焕新 Life-cycle Logic
从「融资—建设—形成资产」的单向逻辑,走向「投—建—运—退—再投」的全周期。
04
机制焕新 Governance Upgrade
从粗放配置走向精细治理,从规模导向走向价值导向,从经验判断走向专业决策。
壹时代判断 · 一个时代,正在换档

当「做加法」走到边界,存量,成为下一轮增长必须穿越的主战场。

加法时代 · PAST
  • 新增土地 · 新增融资 · 新增项目 · 新增规模
  • 规模即竞争力,速度即效益
  • 项目导向,单向投入
核心逻辑:做加法,增量自然到来
存量时代 · NOW
  • 盘活存量 · 做优增量 · 结构优化 · 资本循环
  • 质量即竞争力,效率即生命线
  • 投融建管运退一体化闭环
核心逻辑:从存量中重构出新增长
存量,是这个时代最重要的战略资源;下一轮增长,必须从存量中「重构」出来。
贰共性命题 · 资源 ≠ 资产 ≠ 资本 ≠ 回报

存量不会自动变成价值,中间需要一次真正的「重构」。我们服务的城市国企、地方平台、政府部门,场景各异,却共享同一个共通难题——

资源很多但有效资产不够
资产不小但运营现金流偏弱
项目不少但资本循环不畅
投资做了但投后增效与退出不足
叁增效五维 · 增效 ≠ 只增利润
Strategic Fit功能效更好服务战略使命与城市发展
Allocation配置效资本向主业、重点产业与优质资产集中
Operating运营效收益质量、现金流覆盖、周转效率持续改善
Governance治理效决策更可算、投后更可管、风险更可控
Capital Loop循环效形成「投入—运营—回收—再配置」正向循环
肆方法论主链 · 从资源到价值
资源Resource盘清底数 · 分类标签 · 问题诊断
资产Asset功能重估 · 结构优化 · 模式重构
资本Capital通道接通 · 运作循环 · 退出再配
价值Value效益验证 · 持续运营 · 风险可控
陆全年检验标准 · 每个项目都要回答两件事
①
存量,是否被真正激活?资源→资产 · 资产→资本 · 功能/结构/模式/机制 四重焕新
②
资本,是否因此更有效率、更可循环?功能效 · 配置效 · 运营效 · 治理效 · 循环效
年度主题 · 影像 · 焕新系列

焕新系列 · 五讲 · 把判断,讲给你听

主讲 · 曹伟(江苏省城市发展研究院创新城市研究中心副主任 / 南京卓远资产管理有限公司副总经理)。竖屏短片,点击播放。

01第一讲 · 增长从哪来
第一讲 · 增长从哪来 EP.01
地方国企的下一轮增长,从哪里来?
02第二讲 · 功能焕新
第二讲 · 功能焕新 EP.02
为什么很多城投资产不少,却长不出新收入?
03第三讲 · 结构焕新
第三讲 · 结构焕新 EP.03
为什么很多城投资源不少,却难以形成合力?
04第四讲 · 模式焕新
第四讲 · 模式焕新 EP.04
为什么很多城投项目建成了,却难以持续经营?
05第五讲 · 机制焕新
第五讲 · 机制焕新 EP.05
为什么很多城投资产盘活,最后卡在执行上?
※「焕新系列」为卓远自有影像内容,主讲 曹伟;竖屏短片,点击播放。可在后台「年度主题」逐集维护。

往年主题 · 思想年鉴

把历年主题并置成谱。以下为往年年度主题档案——年份、卷次与阐释,资料持续补全中。

2025
JOOYA ALMANAC · VOL XVI
已完成
城投公司价值增长与产业前瞻
Value Growth and Industrial Outlook of City Investment Companies
面向「十五五」,卓远主张以价值增长战略对冲不确定性:城投须完成从融资端向投资端、从规模增长向「城之所需」价值增长的转型,路径是从「资源依赖」走向「战略—组织—能力」三位一体。据城市五分型匹配精益增长、突破创新、生态协同三大战略,捏合功能价值与市场价值。
2024
JOOYA ALMANAC · VOL XV
已完成
新质生产力引领下的城投产业转型
Industrial Transformation of City Investment Driven by New Quality Productive Forces
新质生产力丰富国企改革深化提升内涵,为城市国企锚定新发展坐标,城投迎来战略梳理、功能重塑、产业转型窗口期。卓远主张,城市国企立足稳经济政策导向,坚持创新驱动,推进资源整合、产业培育、债务化解,强化地方产业引领,拓宽投融资渠道,缓释债务风险,为「十五五」谋篇布局筑牢根基。
2023
JOOYA ALMANAC · VOL XIV
已完成
融合未来、向实而生 · 构建城市高质量发展现代化体系
Integrating the Future and Grounded in Reality: Building a Modern System for High-Quality Urban Development
卓远深度解码城市国企转型战略与发展模式,提炼城市化进阶四象限模型,研判城市国企同频发展趋势与落地实践,并形成十大典型案例。立足国资国企改革新起点,新形势要求国企持续提质增效、增强核心竞争力,深度参与现代化产业体系建设。卓远聚焦政策研判,着力破解城市国企赋能产业发展堵点,推动行业稳健前行。
2022
JOOYA ALMANAC · VOL XIII
已完成
城市发展视角下的要素配置与产出变革
Factor Allocation and Output Transformation from the Perspective of Urban Development
稳增长主线下基建适度超前,本轮更重投资有效性,以配置效率为最终目标。卓远以「效率=产出/投入」为骨架,提出「配置—运营与二次配置—产出」链条模型:要素端按功能化与市场化分类配置,城市国企经聚势协同、专业运营完成要素二次配置,再到经济增长与公共服务两类产出。主张以效率为导向重构国资经营评价、推进三项制度与混改。
2021
JOOYA ALMANAC · VOL XII
已完成
从规划 · 到行动
From Planning to Action
大变局与「十四五」开局之年,卓远判断城投已由增量「跑马圈地」转入存量「资源短缺」的精明增长新常态。本年主张以「从规划到行动」为基本思路,构建 SMART(E) 体系——规模增长、效益管理、城市运营、组织管理、评估管理五大场景,并按拓新、发展、崛起三阶段差异施策,把战略规划落到可执行的行动。
2020
JOOYA ALMANAC · VOL XI
已完成
从“融资端”向“投资端”转型方法、模式与案例
Transformation from "Financing End" to "Investment End": Methods, Models and Cases
这一年卓远将城投转型的本质判定为「从融资端转向投资端」:定位由城市融资建设主体演进为促进城市健康发展的投资主体,发展模式由资源注入、财政返还转向投资产业、市场机制,核心能力由融资、建设转向投资、整合。新定位下提出产业投资引导、城市运营服务、金融服务三大功能主体;唯有服务城市化的使命从未改变。
2019
JOOYA ALMANAC · VOL X
已完成
投融资体系再平衡下的城投作为
City Investment Actions under the Rebalancing of Investment and Financing System
这一年卓远提出「投融资再平衡」,以政府、国资平台、社会资本三类主体为坐标,从投融资方式、项目属性、投资回报、路径选择四个维度梳理其咬合关系。核心判断:在土地管理与 PPP 项目管理一系列政策约束下,传统依赖土地运作、靠资金自平衡封闭实施区域综合开发的模式已基本不再可行,区域开发的投融资结构须重新校准。
2018
JOOYA ALMANAC · VOL IX
已完成
回溯·探路 · 城投企业转型新起点
Retrospect and Exploration: A New Starting Point for City Investment Enterprise Transformation
财金 23 号、财预 50 号、财预 87 号等系列政策相继出台,平台公司转型骤然成为行业焦点。卓远围绕城投转型、城市投融资模式创新、政府债务化解等核心议题,在全国开展实地案例调研,汇集一线实践,丰富汇编成果。
…… 思想主线,上溯至 2009 创立元年
为什么是「一以贯之」

年度主题年年不同,
主线始终如一。

从增量到存量、从规模到效率、从「建城市」到「让人在城市更好地生活」——每一年的主题,都是这条主线在当年语境下的一次落点。这种连续性,正是一家咨询机构思想领导力的证明:我们不追热点,我们持续判断。

壹
增量时代
城镇化高速扩张,命题是「建什么、建多快」。
贰
转折
增量见顶、债务承压,发展逻辑被迫重写。
叁
存量时代
命题转向「已有的怎么盘活、资本怎么增效」。
肆
人 · 产 · 城
盘活的终点,是产业有活力、人在城市更好地生活。
※ 上述演进为卓远基于行业观察的判断性梳理,不代表任何官方口径,亦不构成投资建议。历年主题谱系以资料填充为准。
下一年的主题,正在写就

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