历史文化名城更新的泰州实践:
街区保护活化、住区自主更新与长效运营

当前城市更新已从增量扩张阶段的建设任务，转向存量发展阶段的治理命题。对于国家历史文化名城而言，更新的难点不只是“改什么、建什么”，更在于如何在历史保护、居民生活改善、公共设施补短、资产盘活和持续运营之间建立平衡机制。泰州老城既承载深厚历史文脉，也集中面临基础设施老化、传统住区更新、公共服务补短和街区运营不足等现实问题，其城市更新实践具有较强的研究价值。

南唐里937为观察这一问题提供了较具代表性的窗口。它不是单一商业街区更新，而是在一个老城片区内统筹推进历史文脉呈现、街巷环境改善、传统民房修缮、住区自主更新、公共设施补短、社区治理和街区运营导入。由此出发，本文将南唐里937作为案例切口，进一步分析泰州如何从具体街区更新延展到历史文化街区保护活化、城市更新闭环机制和制度保障创新，并总结其对历史文化名城可持续更新的启示。

SECTION 01案例切入：从南唐里937看老城更新的场景营造

作为泰州老城更新的典型空间样本，南唐里937首先体现出历史文脉嵌入日常生活的特征。该街区得名于公元937年海陵升格为州治的历史，位于泰州主城区核心区域，串联历史文化街区、传统风貌片区、社区生活单元和多处文保资源。街区以“937”这一历史年份形成文化识别，并以约937米的空间尺度强化场景记忆，是观察泰州老城更新的重要窗口。

整体上，南唐里937以老城街巷肌理为基础，将特色街巷、传统社区、文保资源、民房修缮和公共设施补短纳入同一更新场景，形成“历史街巷—社区生活—文保资源—自主更新”交织的老城空间。其代表性不在于单个建筑或节点，而在于把城市历史、居民日常、住区改善和公共消费组织到同一片区中，使老城更新具备从空间修补走向场景营造的基础。

从业态和生活场景看，南唐里937并非单一文旅景点，而是将老城生活转化为可感知、可参与、可持续运营的公共场景。早茶、小吃、非遗展示、青年创客、社区共享空间和新就业群体服务节点，共同构成街区日常消费、文化体验和公共服务的复合场景。街区价值不只在于可观赏的历史建筑，更在于将文化记忆、日常消费、社区服务和青年社交纳入同一运营体系，使历史文化街区成为可进入、可停留、可生活的城市空间。

街区治理和运营同步形成清晰抓手。海陵区围绕“商贸繁荣、人文荟萃”目标，将党建引领贯穿街区治理，探索形成“街道统筹、部门响应、街区共治、网格落地”的协调机制。街区共治委员会吸纳商户、居民、文化学者和社会组织代表参与协商，围绕街区引流、特色活动和文化线路打造等事项持续推进。微更新方面，部分街巷实施雨污分流、路面修整、飞线整治，张淦清故居、张木卿故居等闲置空间经腾空盘活后转化为“南唐里客厅”“南唐里驿站”等公共服务和街区展示场景，运行以来已吸引较多居民和游客参与体验。

更进一步看，南唐里937的价值在于呈现历史文化街区从街区焕新走向治理协同的实践逻辑。它需要同时处理四组关系：历史叙事与现实生活的关系，空间修补与功能完善的关系，文化展示与消费运营的关系，政府统筹与多元共治的关系。只有把城市记忆嵌入当代市民和游客可感知的场景，把雨污分流、路面修整、飞线整治、停车共享等微更新用于提升生活品质，把非遗、早茶、小吃、青年活动组织为稳定客流，把街区党建、共治委员会和商户居民参与沉淀为治理能力，历史文化街区更新才能从形象改善转向长效维护和价值释放。

因此，南唐里937不仅是一个街区更新案例，也是理解泰州历史文化名城更新逻辑的观察入口。它把文保资源、社区治理、便民服务、青年消费和街区运营放在同一场景中组织，体现出“小尺度、渐进式、微更新”的方法特征。其意义在于提示后续历史文化街区更新：不能停留于街面修饰和节点打造，而要围绕居民生活、文脉传承、业态组织、运营主体和治理机制进行系统设计。由此进入下一层分析，历史文化街区更新的关键不是保护与开发二选一，而是通过价值转换把保护要求、生活改善和运营活力统一起来。

SECTION 02逻辑提炼：历史文化街区保护活化的价值转换

泰州历史文化街区更新的核心，不是简单修缮建筑或提升街面形象，而是推动历史文化资源从“静态保存”走向“活态使用”。这一价值转换主要体现为三个层面：从文物保护到生活保护，从空间修缮到功能修补，从短期引流到长期运营。只有同时守住保护底线、补齐功能短板、导入可持续运营，历史资源才能释放城市发展价值。

（一）从文物保护到生活保护

历史街区既是文旅消费空间，也是长期居住社区。以南唐里937为例，其改造提升并不只是街巷环境和消费场景塑造，也包括传统民房修缮和住区自主更新。产权不清、审批不畅、修缮标准不明，都会影响居民参与和街区更新。泰州围绕历史文化街区和历史地段传统民房登记问题，探索通过街道办事处或社区认定等方式处理部分历史遗留情形，为房屋修缮、改造和后续利用提供基础条件。在南唐里937等历史文化街区更新中，政府侧重公共设施更新和基础短板补齐，对居民自有房屋则通过少量补贴、规则明确和流程引导，鼓励居民结合自身需求自主修缮或改造。相关政策措施发布后，已有近50户居民申请修缮或改造，使保护要求进入居民日常改善和社区更新过程。

（二）从空间修缮到功能修补

历史文化街区常见短板集中在消防安全、管网老化、公共服务不足、交通组织不顺和商业承载不足等方面。稻河古街区作为城北核心文化片区和国家4A级旅游景区，集聚24处各级文物保护建筑，实施总投资1600万元的主入口节点改造、总投资1960万元的消防提升改造，并导入餐饮、民宿、休闲娱乐、非遗体验等多元业态。主入口改造提升的是识别度和到达体验，消防提升回应的是历史建筑安全运行底线，业态更新则建立在基础设施和安全能力改善之上。

（三）从短期引流到长期运营

历史文化街区的竞争力不只来自“修旧如旧”，更来自持续运营、场景复合和片区导流。南唐里937通过早茶、小吃、青年活动、非遗展示和社交平台传播形成街区热度；稻河古街区联动涵东街、涵西街、凤城河景区打造特色文旅廊道，开通旅游专线、推行景区联票。二者共同说明，运营主体、业态组合、客流路径、收益模式和维护机制应在项目策划阶段同步设计，而不能等到工程建成后再补招商、补活动、补运营。

上述价值转换要从理念走向实践，离不开全市层面的系统支撑。只有将城市体检、更新规划、行动计划、项目库、资金组织和实施主体衔接起来，历史文化街区保护活化才能从局部试点转化为可持续推进的城市更新机制。

SECTION 03系统支撑：城市更新从项目推进走向闭环治理

泰州城市更新的系统性，集中体现在从问题识别到项目实施、从资金统筹到运营反哺的闭环机制。其基本链条可以概括为：“体检识别问题—规划确定方向—项目库分级储备—资金平台统筹匹配—国企平台实施承接—运营收益反哺维护”。这一机制能否有效运行，关键在于形成稳定的市级统筹主体和跨部门协同机制，把分散的问题、项目、资金和主体纳入统一调度，推动城市更新从单个项目建设转向综合治理能力建设。

（一）以城市体检和更新规划提高决策科学性

泰州已全面启动市级城市体检，并同步推动部分县级市开展体检；市住建部门正在组织城市更新规划编制，市本级已形成初步成果。城市体检的作用并非简单形成指标报告，而是把城市运行安全、居住品质、公共服务、历史保护、生态环境和产业空间等问题转化为项目线索，使更新项目从“有项目就做”转向“按短板组织项目”。

（二）以三年行动计划推动近期任务落地

泰州已出台城市更新行动三年行动计划，并同步推进城市高质量发展相关行动安排。行动计划覆盖历史文化街区保护利用、老旧小区改造、道路交通完善、地下管网更新、安全韧性提升和存量资产盘活等内容。从资金组织看，泰州已形成财政资金、超长期特别国债、改造类专项债券和中央预算内投资等多渠道支持格局。财政资金重点支持老旧小区水、电、路、气、地下管网、适老化改造和加装电梯等事项；超长期特别国债资金用于市区地下管网改造升级；改造类专项债券和中央预算内投资则为片区改造和燃气管道老化改造等项目提供补充支持。多渠道资金共同支撑近期行动计划落地。

（三）以三级项目库提升项目成熟度和资金匹配度

泰州建立“谋划储备库—前期准备库—年度实施库”三级动态项目库。其中，谋划库承接城市体检和片区策划形成的项目线索；前期准备库用于推进达成共识项目的规划设计、可研论证和资金测算；年度实施库收纳条件成熟、资金和手续基本具备的项目。住建部门还提出按产业提质增效、激活商服活力、传承历史文脉、打造宜居环境、厚植生态品牌、强化安全韧性等板块分类归集，形成“谋划一批、储备一批、实施一批”的滚动机制。

（四）以国企平台和多元资金增强实施能力

市城投集团被定位为城市建设主力军、城市综合运营商和民生保障排头兵，承担市政基础设施、保障性安居工程、历史文脉活化和存量空间更新等任务。下一步，泰州可依托市属国企整合老人民医院院区、老航海电器厂等闲置资产和片区资源，结合中央预算内投资、中央财政专项资金、超长期特别国债、专项债、省级专项资金、政策性金融和商业银行贷款，形成“财政托底、上争资金、金融支持、平台承接、经营反哺”的资金组织方式，使国企平台从建设主体进一步转向资产整合主体和城市运营主体。

系统机制解决的是“项目如何生成、资金如何匹配、主体如何承接”的问题，但存量更新能否真正落地，还取决于产权、规划、审批、居民参与和运营管理等具体制度是否适配。由此，需要进一步从制度层面回应历史文化街区和存量空间更新中的现实堵点。

SECTION 04制度保障：以政策适配破解存量更新堵点

存量更新面对的是已形成的产权关系、建筑现状、规划约束和居民诉求，制度适配能力直接决定项目推进效率。泰州的制度创新不只是增加政策供给，更重要的是围绕现实堵点建立“问题识别—规则调整—价值释放”的路径，重点体现在产权登记、修缮审批、规划弹性和项目协同四个方面。这些安排共同构成泰州存量更新的“制度工具箱”：前端解决权属和参与问题，中端解决规划和审批问题，后端解决运营和协同问题。南唐里937所体现的传统住区更新逻辑，正是在一个街区更新场景内明确政府公共责任边界和居民自主更新路径，形成公共设施由政府补齐、私人房屋由居民在补贴引导下自主改善的分工机制。

（一）以确权登记破解传统民房更新前端堵点

历史文化街区和历史地段传统民房普遍存在权属资料缺失、房地关系不清、历史遗留情形复杂等问题，直接影响居民修缮意愿和项目实施基础。泰州通过市政府办公室实施方案和自然资源规划部门推进通知等政策组合，对上世纪90年代以前形成、有地无房等部分历史遗留情形，探索由街道办事处或社区认定后办理登记。这一做法为居民修缮、房屋改造、产权流转和后续运营提供基础条件，是历史街区更新中最具现实意义的制度突破之一。

（二）以分类审批和补贴引导破解民房修缮“不敢改、不会报”问题

海陵区历史城区民房修缮方案将自主修缮纳入规范化管理，区分小修、翻建、改建等类型，并设置申请、联合评审、区级审批、批准监管和联合核实等环节。在实施方式上，政府不再简单包办住区内部改造，而是把公共设施更新、管线整治、街巷环境提升等作为公共责任重点，对居民自有房屋修缮给予适度补贴和技术规则引导，带动居民自主投入、自主申请、自主改善。其政策价值在于，把居民改善居住条件、历史风貌保护和安全监管纳入同一流程，减少居民“想修不敢修、能修不会报、修后难确认”的顾虑，使个体修缮行为成为历史街区整体更新的一部分。

（三）以规划弹性破解存量用地再开发约束

城市更新项目常常受既有用地性质、建筑指标、产权边界和历史风貌管控影响，单纯套用增量开发规则容易导致项目难以落地。自规部门提出加强详规衔接，探索用地功能兼容、规划指标弹性管控、存量经营性用地再开发、容积率计算规则优化和容积率奖励等政策。对工业项目增效，泰州采取招引、扩张、嫁接、破产拍卖、收储土地建设标准厂房等方式提升存量工业用地效益，并对符合条件的工业项目给予地价政策支持。这些举措使城市更新不仅服务老城文旅和民生改善，也服务产业空间提质。

（四）以绿色通道和专班协同破解跨部门推进难题

城市更新项目通常具有项目体量不一、事项类型复杂、实施条件差异较大等特点，涉及住建、自规、财政、消防、文旅、属地政府和平台公司等多个主体。泰州拟组建市级城市更新工作专班，并提出对符合条件的更新项目探索容缺、并联、豁免等审批便利，推动项目从部门条线推进转向集成治理。其价值在于把政策、资金、审批和运营共同前置，减少项目建成后闲置、低效运营或二次改造风险。

制度适配为项目落地提供了条件，也进一步拓展了泰州城市更新的经验价值。以南唐里937为代表的复合型街区更新，既包括公共设施补齐、居民自主修缮，也包括片区资产整合、街区内容导入和运营机制构建。其本质是把一次性建设项目转化为可持续治理、长效维护和价值释放的城市更新体系。

SECTION 05经验启示：打造可持续的历史名城更新样本

综合前述案例、逻辑、机制和制度安排，泰州城市更新经验可重点概括为三方面在此基础上可进一步明确后续完善方向。。

（一）复合型街区更新是历史文化名城更新的重要路径。

南唐里937的启示在于，历史文化街区更新不能简单理解为商业街打造或街面美化，而应把历史文脉、街巷空间、传统民房、社区生活、公共设施和运营场景作为一个整体来组织，实现空间修补、民生改善和文化活化的同步推进。

（二）政府引导与居民自主更新相结合，是传统住区更新的关键机制。

政府重点承担公共设施更新、管线整治、街巷环境提升和政策规则供给等公共责任，对居民自有房屋则通过少量补贴、分类审批、技术导则和流程服务，引导居民自主申请、自主投入、自主改善。相关政策实施后已有近50户居民申请修缮或改造，说明渐进式自主更新能够在保护风貌的同时提升居民参与度和获得感。

（三）闭环治理与长效运营，是历史文化街区更新可持续的核心支撑。

泰州通过城市体检、更新规划、三级项目库、资金统筹和国企平台承接，把分散项目纳入系统治理；同时通过街区运营、业态策划、客流组织、收益反哺和社区共治，推动项目从建成移交转向长效运营。这一转变使城市更新不止于一次性建设，而是转向持续维护、持续治理和持续增值。

（四）后续完善聚焦三项重点

第一，完善市级统筹和项目闭环机制。依托城市更新工作专班或常态化协调机制，强化重大项目协调、跨部门事项会商、项目库滚动管理、资金统筹和进度督办，推动城市体检成果、片区策划和年度实施项目有效衔接。第二，细化居民自主更新支持体系。进一步优化分类补贴标准、技术导则、分类审批、申请服务和居民参与方案，降低居民自主修缮门槛，避免自主更新在实际执行中因标准不清、流程复杂而影响参与积极性。第三，强化运营前置和资产统筹。对历史街区、闲置资产和商业载体类项目，应在前期策划阶段同步明确运营主体、业态组合、招商策略、收益反哺和维护机制，通过专业运营和片区资产整合增强更新项目的持续造血能力。

CONCLUSION结语

泰州的实践表明，历史文化名城更新的关键不在于以新替旧或单纯景区化开发，而在于通过公共责任、居民参与、制度适配和运营导入，实现历史价值、民生价值和资产价值的统一。南唐里937所呈现的复合型更新路径，为历史文化街区在保护中改善生活、在更新中延续文脉、在运营中释放价值提供了具体样本。随着市级统筹机制、项目库体系、居民自主修缮机制和专业运营机制持续完善，泰州有条件形成可复制、可持续的历史文化名城更新经验。