南京卓远 2026 全国城投调研 “百城行” 系列调研有序开展
2026年，受中国城发会城投专委会委托，南京卓远推出“百城行”系列实地调研活动，围绕“存量焕新、资本增效”核心主题，奔赴徐州、苏州、泰州、常州、济南历城、唐山、涡阳等多座城市开展实地踏勘与政企座谈。
SECTION 01百城行启程：把课堂设在城市一线 直击存量焕新现实命题
2026 年，受中国城发会城投专委会委托，南京卓远资产管理有限公司持续开展全国城投调研工作，推出“百城行”系列实地调研活动，围绕“存量焕新、资本增效”核心主题，奔赴全国多座城市开展实地走访、项目踏勘与政企座谈，直面城市更新、存量盘活、城投平台转型、国有资本增效等一线现实命题，深度挖掘各地实践样本，沉淀可借鉴的发展经验，赋能地方政府与城市国企高质量发展。
调研团队深入城市项目现场，走访地方职能部门、城投国企，既看项目落地实景，也倾听一线实操难点，把课堂设在城市一线，从真实城市实践中总结路径方法，为城镇化综合服务业务积累一手实践依据。
SECTION 02徐州：传统文化活化，打造乡村非遗与老城历史片区两类更新样本
调研组走进徐州，实地踏勘马庄村香包文化大院、彭城七里历史文化轴两大代表性项目，并与当地相关部门开展专题座谈交流，深度研究文化资源驱动城市更新的实施路径。
马庄村香包文化大院是乡村文化活化的典型样本，立足本土非遗资源，以香包非遗手艺传承为根基，联动乡村文旅、文创产业，推动非遗文化产业化，以文化产业带动乡村发展，探索乡土资源价值转化的长效运营模式。彭城七里历史文化轴项目则代表老城片区整体性文化更新实践，项目坚持保护优先，完整保留老城历史文脉与空间肌理，统筹风貌保护、居民生活改善、空间活化利用、多元资金投入与长期运营管理。
调研组在座谈中形成共识：文化类城市更新不存在统一模板，需要因地制宜分类施策，让珍贵历史文化资源融入当代城市生活，实现文化保护、民生改善与产业价值的平衡。
SECTION 03苏州：古城精细更新，探索“智能赋能 + 分类施策 + 全周期运营”新范式
作为江南历史文化名城，苏州城市更新已全面进入存量精细化治理阶段，历史遗存保护、老旧空间盘活、城市智能治理、青年社区运营交织叠加，形成极具代表性的苏南更新样本。本次卓远调研组走进苏州，先后走访天创科技、苏州城投集团、苏州城墙博物馆、苏享家 Ai + 公寓、独墅湖人才公寓等核心点位，深度探访苏州在“科技赋能城市治理、历史空间活化、青年人才社区运营”三大领域的创新实践。
在技术赋能层面，苏州率先探索“智能体城市”建设理念，将交通、能源、水务、社区治理、养老服务等城市运行体系数字化、智能化协同，推动城市治理从传统人工决策走向数据协同、智能辅助、精准响应的现代化治理模式，为存量空间降本增效、精细化运维提供全新解法。苏州城墙博物馆的数字化展陈改造，更是实现了历史文化遗存与现代科技展示的完美融合，让千年城市记忆融入当代公共生活。
在行业机制层面，调研组与苏州城投深度座谈，直击当前城市更新普遍痛点：老旧建筑产权复杂、历史项目资料缺失、新旧建设标准不匹配、审批尺度不统一、项目“重建设、轻运营”等实操难题。基于一线实践，苏州明确提出城市更新必须从传统“一事一议、单点突破”，转向分类施策、规则先行、体系化推进，针对历史保护、老旧改造、产业更新、社区微更新等不同场景，建立差异化审批标准、改造规范与运营机制，为项目落地提供稳定政策预期。
在民生运营层面，苏州“苏享家”系列人才公寓，构建起“智能硬件 + 社群服务 + 青年成长”的完整社区生态，打破传统公寓单一居住功能，通过全周期运营激活青年社区活力，实现城市更新从“空间改造”向“人居提质、人才留驻、片区赋能”的深层跃迁。
SECTION 04泰州：中小城市更新标杆，以“城市体检 + 政企分责 + 民生兜底”平衡烟火与发展
本次百城行走进泰州，深度调研这座“年轻古城”在中小城市更新领域的独特探索。相较于大城市高强度开发模式，泰州立足自身资源禀赋，走出了一条低冲击、重民生、重治理、重长效的中小城市更新路径，为全国同类城市提供范本。
在顶层机制上，泰州创新推行“无体检不更新、先摸底后实施”的前置工作机制，通过全域城市体检梳理城市短板、更新需求与项目清单，建立动态滚动的城市更新项目库，彻底改变以往盲目建设、重复改造的粗放模式。同时，泰州清晰厘定政府、市场、居民三方权责边界：公益性、兜底性的管网、水系、市政基础设施，由政府主动托底、统筹建设；历史街区、民房修缮等市场化、生活化场景，政府定规则、补底座、优服务，将更新自主权交还居民与市场。
在历史更新维度，泰州南唐里 937 历史文化街区摒弃大拆大建模式，通过完善产权登记机制、简化居民自主修缮流程、出台风貌保护与奖补政策，鼓励居民自主修缮、微改造、微活化。抱团养老、共享庭院、非遗小茶室等生活化场景持续生长，让老街区保留原生烟火气，实现“风貌有保护、居住有改善、业态有活力、群众有获得感”。
在城市根基治理上，泰兴通江水系综合治理项目，跳出单一景观改造思维，统筹河道清淤、控源截污、雨污分流、老旧小区管网改造、人居环境提升多维度工程，通过系统性治理实现水质稳步提升，同步补齐城市地下管网短板、增加公共配套，做实城市安全与民生底线，诠释了城市更新“看不见的深耕”。
SECTION 05常州：文脉传承 + 工业活化 + 完整社区，三位一体构建全域更新体系
调研组走进常州，深度解锁这座运河名城、工业强市的城市更新深水区实践。常州的城市更新，兼具江南古城的人文底蕴、老工业基地的产业根基与现代化宜居城市的民生温度，形成历史保护、工业焕新、社区提质三类更新并行的完整体系。
历史更新层面，青果巷以“小规模、渐进式、微循环”为核心原则，完整保留街巷肌理、名人故居与历史格局，在严格保护文脉底色的基础上，适度植入文化展示、公共活动、文旅休闲功能，实现古街巷“活态传承、可持续生长”，解决了历史街区“过度商业化、过度静态保护”的两难问题。
工业遗存更新层面，运河五号创意街区依托老纺织厂房改造，完整保留工业建筑肌理、设备构件与工业记忆，通过功能重构、业态迭代、场景升级，将老旧工业空间转化为文创、办公、休闲、艺术活动的城市新空间。调研重点指出，工业遗存更新的核心不在于改造完工，而在于长期内容运营、业态迭代、配套完善与收益平衡，唯有持续运营才能避免“建成即停滞”。
民生更新层面，白云新城片区以“完整社区”理念为核心，打破单一住宅开发思维，统筹教育、医疗、养老、文体、商业、市政、口袋公园全维度配套，打造 15 分钟便民生活圈与全龄友好社区，将城市更新落点从“空间改造”真正回归“人居改善”。同时，常州在城市更新政策机制上持续创新，推出改造豁免清单、存量建筑差异化适配规则，平衡安全底线与存量改造现实，积极探索公益性项目与经营性项目综合价值评价体系，引导国企从“重建设、重收益”向“重长效、重综合价值”转型。
SECTION 06济南历城：老城涅槃升级，以“留改拆并举 + 片区统筹 + 产城融合”打造更新样板
百城行走进济南历城区，深度调研洪楼超级片区城市更新实践。作为济南主城核心片区，历城兼具千年文脉底蕴与产业迭代活力，依托洪家楼百年文化地标，打造覆盖 4 平方公里的大型城市更新片区，成为省会城市老城有机更新的标杆项目。
片区坚持科学的“留、改、拆”更新逻辑：留存百年教堂、山大文脉等城市核心文化根脉，守住城市记忆；对 35 个老旧小区、66 万平米老旧片区实施有机改造，全面提升居住品质与公共配套；对低效空间、落后业态有序腾退，导入科创产业、品牌商业、高端服务等新兴功能。
依托区属国企历城城发的全链条运营能力，片区构建起“城市更新 + 乡村振兴 + 城市服务 + 康养幼教”四大业务体系，创新央地合作模式与“一级熟化 — 二级开发 — 三级运营 — 四级收益”的闭环逻辑，实现片区开发长期收支平衡、产业持续导入、资产稳步增值，为区县级城投转型、片区综合开发、老城整体焕新提供可复制样板。
SECTION 07唐山：万亿工业老城转型，从“大建设”迈向“存量精细运营”
调研组走进河北唐山，深度观察这座近代工业摇篮、河北首个万亿 GDP 城市的转型思考。历经百年工业沉淀与城市重生，唐山完成了规模扩张的历史使命，当前正全面进入“存量提质、资产盘活、精细运营”的全新发展阶段。
调研重点走访唐山会展中心、保障房片区等重点存量项目，直面工业城市共性难题：大体量公共资产运营乏力、零散保障房资产价值偏低、存量资产短期变现难、公益性项目收益不足等行业痛点。唐山城发作为市属国企，整合供水、排水、粮储、规划设计等全产业链资源，摒弃传统粗放开发思维，不再追求短期资产变现，而是通过完整社区改造、适老化升级、公共服务补短板、片区价值重塑，将零散存量资产纳入城市整体价值循环体系。
本次调研深刻印证：工业城市下半场竞争，不在于新增多少建设量，而在于存量资产能否盘活、公共空间能否持续运营、国有资本能否高效增效，城投平台能否从“建设主体”真正转向“城市资产运营商”。
SECTION 08涡阳：皖北县域样本，县域城市从“做项目”向“做运营”深度跃迁
本次百城行走进皖北县域代表 —— 涡阳，探寻中小县域城市的高质量发展路径。作为老子故里、皖北重要节点县域，涡阳正处于传统产业升级、新兴产业布局、城市空间重塑的关键转型期。
产业端，涡阳坚持传统产业提质与新兴产业赋能双向并行，稳步升级绿色装备制造、化工新材料等优势产业，积极布局智算、人工智能等未来赛道，夯实县域城市发展产业底座。城市端，通过红旗社区、人民影院片区、仓里粮仓等存量空间改造，以微更新、微改造方式激活老城活力，完善老城基础设施与公共服务，低成本、高效率实现城市面貌与人居品质双提升。
调研组在深度政企交流中明确县域城市核心转型逻辑：县域城市资源有限、财力有限、开发强度有限，单纯依靠投资拉动、项目堆砌的发展模式已难持续，未来县域城市竞争核心，是产业可持续、资产可运营、价值可循环。从“建成项目”转向“运营城市”，是所有县域城投与城市发展的必经之路。
SECTION 09调研总结：立足一线实践，赋能城市高质量长效发展
截至目前，2026年度南京卓远“百城行”全国城投调研活动仍在持续推进中。已完成的多城调研行程，覆盖历史文化名城、苏中民生更新、工业老城转型、省会片区焕新、县域轻量化更新等多元城市类型，初步梳理出不同城市能级、不同发展阶段、不同资源禀赋下的城市更新实施路径、国企转型模式与存量资产运营逻辑。
作为深耕城镇化综合服务的专业机构，南京卓远始终坚持“走进城市、扎根一线、立足实操、解决真问题”。后续，调研组将持续奔赴全国更多城市开展实地走访与深度座谈，持续沉淀一线实操经验与行业前沿成果。公司也将不断把丰富的调研案例、更新实践、转型方法论，迭代优化为面向地方政府、城市国企的管理咨询、投融资顾问、资产管理、存量盘活、片区综合运营等一体化解决方案，持续做最懂城市的资产管理者、最懂城市国企的赋能者，与全国各城共生共长，持续助力城市高质量发展。
