城市更新领域趋势研究
新城建与迈入 4.0 阶段的城市更新深度融合。立足“实施发起方、建设运营方、使用方”产业链图谱，全面洞察利益分配机制、城市体检先行、经营模式演进、XOD 投融资与产权激励等十大发展趋势。
李学乐 · 资深专家 / 南京卓远研发总监
核心洞察
- 时代内涵升级：城市更新迈入 4.0 阶段，与“新型城市基建”深度融合，本质是对城市空间结构的再布局、存量土地资源的再开发与多方利益机制的再协调。
- 产业链三层图谱：实施发起方（市级统筹与区级负责的城投平台）、项目建设运营方（分拆建设标与运营标、轻重分离）、使用方（市民群众与属地商户）。
- 模式由“开发”转向“经营”：彻底告别“大拆大建”土地一级开发思维，走向全生命周期精细化微更新与长效资产运营。
- 投融资模式复合创新：XOD（TOD、EOD、SOD）成为核心路径，实现外部溢价内部化；专项债、城市更新母子基金、公募 REITs 等多元金融工具接续赋能。
- 机制制度突破：城市体检作为前置刚性门槛，容积率转移奖励、土地混合弹性利用与产权激励机制加速破冰。
近来，北京、上海、南京、江苏、辽宁、湖北等各地纷纷发布城市更新相关立法与配套支持政策，针对存量更新阶段产生的新需求提供全方位政策支撑。在此背景下，城市国企如何抢抓战略机遇、构建长效可持续的经营业务？本文立足全流程实操构建产业链图谱，对城市更新领域的十大核心趋势展开深度研判。
SECTION 01城市更新产业链图谱结构解构
城市更新具有极强的政策引导性与属地属性，结合实操全流程，可将产业链关键参与者解构为三大核心主体：
实施发起方（实施主体）
遵循“市级统筹、区县级负责”原则。跨区域、市级重大项目由市政府主导、市级城投平台会同各区推进；本辖区内产权复杂的片区更新，则由区政府委托区属城投平台统筹实施。
项目建设与运营方
实践中通常分拆为建设标（规划设计院、工程总包、专业改造施工）与运营标（具备成熟产业生态与运营能力的城投公司、头部房企、专业物企及数字化方案商）。
使用方（受益主体）
包含原住民、新青年流入群体、属地商户与产业企业。城市更新的成败最终取决于空间体验的改善、公共服务的均等化以及综合生活营商环境的提升。
SECTION 02城市更新领域的十大发展趋势
政策顶层设计更注重利益分配可持续性
过去的棚改旧改重在“算经济快账”，而新阶段的城市更新政策更注重建立“政府规制引导、企业保本微利、居民共担成本、社会共建共享”的多元利益平衡与分配制度，确保更新红利长期公平惠及各方。
城市体检成为推进更新工作的首要前提
住房和城乡建设部明确要求建立“先体检、后更新”机制。各地在编制更新规划与年度实施计划前，必须开展住房、社区、街区、城区维度的全域城市体检，找准安全隐患与公服短板，做到靶向施策。
更新对象以老旧小区、老旧工商业区为主
全面告别大拆大建后，改造主战场高度聚焦存量高频痛点：城镇老旧小区改造（加装电梯、管网更新）、老旧工业园区提质增效（工业上楼、腾笼换鸟、工改工）、传统商业街区与历史风貌区活化更新。
区域推进呈现显著的梯队分化格局
超大特大城市（如北京、上海、深圳、广州）更加注重立法保障、存量盘活机制创新与高端科创场景营造；而三四线中小城市则更聚焦民生保障、危旧房消除、市政地下管网补短板与财政资金安全底线。
由“传统开发方式”向“精细化运营模式”转变
探索长效运营是核心突围点。呈现三大转变：业务链条向长期运营延伸，由重资产投建向“轻重并举”演进，项目业态由单一商住向“公服+文旅+商业+办公”复合生态融合。
项目实施以城市国企统筹牵头为主
由于城市更新具有极强的准公共性与长周期属性，地方城投平台凭借属地协调优势、政府信任背书与多元要素调配能力，成为片区更新唯一的统筹平台，再通过市场化机制引入专业社会合伙人。
以社区为切入点重在打造“X场景”塑造
项目推进切口逐渐由大尺度片区下沉到基层微单元。围绕“完整社区”与“15分钟高品质生活圈”，重点植入社区食堂、嵌入式养老、托育早教、便民家政、共享自习室等多样化“X生活场景”。
XOD复合模式成为投融资创新的重要方向
针对城市更新公益性强、自我平衡难的痛点，TOD（交通导向）、EOD（生态导向）、SOD（公共服务导向）等 XOD 模式广泛应用，通过将周边经营性资源溢价内部化，实现项目综合现金流的跨周期自平衡。
多元金融工具接续助力融资渠道拓宽
单一依赖银行贷款的局面正在打破。地方政府专项债（作为资本金）、政策性开发性金融工具、城市更新母子引导基金、商业银行更新专项贷以及基础设施公募 REITs 等接续贯通，形成全周期资本运作闭环。
产权激励与规划弹性成为重要制度创新
针对存量产权分割碎片化痛点，各地加速出台产权归集奖励、容积率跨地块转移与奖励、土地使用权延期与用途混合兼容等弹性规划政策，为社会资本参与更新扫清制度障碍。
SECTION 03小结：抢滩城市更新新赛道
城市更新不仅是一场空间的重构，更是一场体制机制的重塑与城市运营逻辑的彻底升级。
对于城市国企而言，紧抓城市更新 4.0 的机遇期，必须完成从“工程建设承包商”向“城市综合运营服务商”的深度跃迁。在坚守合规底线的前提下，做实城市体检、创新 XOD 资金平衡机制、做优长效精细化运营，方能在存量时代开拓出基业长青的可持续发展之路！
李学乐
资深专家 · 研发总监南京卓远研发总监、资深专家。专注于产业规划、国企改革、产业投资、全过程咨询、混合所有制改革与城市更新。深度参与常州“工改”、苏州城投城市更新等多项省市级标杆项目咨询与政策研究，长期为地方政府与平台国企提供战略转型、重组整合与现代治理顶层设计。